Имотни пазарни оценки - умишлено занижени!??

Quote
elpigroup
Здравейте,

напоследък някой да се е сблъсквал с този глобален проблем..... в момента съм в процес на теглене на ипотечен кредит , който кредит обезпечавам с топ имот магазин в супер център и 2ри жилищен имот във широк център!

Драмата е следната - крайно неочаквано за мен оценителя на банката направи неква неадекватна , да не кажа нечовешки смешна оценка и на 2та имота ... отидох в друга фирма за пазарни оценки и с триста зора служителката се изпусна след като я забаламосах, и коментирайки ниската оценка на предишната фирма оценител, сподели , че така им били спуснали/не знам от къде/ да правят занижени оценки близки до "ликвидната" стойност на имотите!

Няма елементарна схема. Малко е вероятно е банката да ти поставя неизпълними условия защото няма пари за раздаване. Ако не ти е ясно пазара на имоти е един балон, който още не се е спъхнал, поне според банката де . Сега погледни какво искаш: кредит да купиш набалончен имот и да го обезпечиш пак с набалончен имот. И после ако не можеш да плащаш банката да пие една студена вода. Лихварите не са толкова глупави. Искат да правят парички без да поемат някакви рискове.

Банките нито за момент не са обявявали, че не дават кредити, просто си вдигнаха критериите си до неизпълнимост. Така че, точно това е схемата.

КОГАТО КАРТАТА И ТЕРЕНЪТ НЕ СЪВПАДАТ, ВЯРВАЙТЕ НА ТЕРЕНА.
Стара военна аксиома

ако питаш мене банките просто направиха изискванията такива каквито трябва да бъдат.

Вариант I:
Даваш обезпечения, докато "стигнат" на банката. Това ще ти помогне да изтеглиш кредит (не е 100% сигурно) и да сбъднеш начинанието. Можеш да освободиш някой от обезпеченията, когато (ако) му дойде времето.
Явно това не те устройва, но логиката на банката е не да се сдобие с имоти, а с коректен платец. И когато коректният стане некоректен - ти продава бързо имотите, за да си възстанови парите, които ти е дала и пропуснала като ползи (лихви).

Вариант II:
Намираш фирма, която ти оценява имотите по "твоя оценка". Следващата стъпка е самата банка да сконтира оценката (много вероятно), и то повече от колкото си получил преди да напишеш поста си. И се връщаш в началото.
Получаването на кредит зависи от "невидимата" част на банката, не от хората, с които контактуваш - оценител, кредитен инспектор, директор на клон (евентуално).
Разбира се не се изключва вероятността и да се случат нещата, но...

Успех в начинанието!
Сигурно има и други варианти

Благодаря ви за мненията!

Може би проблема не идва от банката .... а е по глобален!

Искам да кажа , че отидох във друга фирма за оценки и съответно направих друга оценка , която обаче е с 20% по висока от тази на банката , та в тази фирма хората се изпуснаха , че са им "наредили" да правят занижени оценки на всички видове инвестиционни имоти - това е! не знам , кой контролен орган би могъл да има такава власт!?

Този имот генерира наем всеки месец .... при пазарна оценка 100К евра и съответно при покупка за тази сума на имота, тази инвестиция ще се изплати в рамките на 5 години само от генерирания наем!! е кажете ми къде го има възвращаемост на инвестиция за 5 години !?!...
аз лично под 8-10 години не знам да има такава .... от тук изхождам , че оценката е безспорно занижена и , ако на мен ми изпадне бих купил още 5 такива магазина и след 5тата година ще се пенсионирам по тяхната логика , нищо че на практика нема как да се случи това, щотото трябва да съм луд да продам този имот , а още по малко за 100К евра!

Някои от колегите по горе позна , че банката реално дават 60% от стойноста на имота , когато кредита е за инвестиционни цели , а не за покупка на апартамент ..тия гадове искат да си пре пре пре пре вържат гащите ...

За колегите които имат съмнение относно залозите:
апартамента въпросния се намира в пресечка на Оборище монилитен, "панорамен" със сериозни подобрения - няма да изпадам в подробности, знаете как са цените в тоя район!
магазина си е чисто 50кв партер нема стълби, нема нищо, 5м тавани със тоалетна и лице 6метра, и е ъглов магазин!!

Та това ми е тезата - някой контролен орган може би БНБ е разпоредила занижаване на оценки неясно с каква цел , мога само да гадая за конкретната причина! Зверски обезпечения за смешни кредити! искаше ми се някой да знае некво вътрешно инфо , но уви ...



Редактиран 2 път(и).Последна редакция на 2009-12-12 10:21 от elpigroup.

Quote
elpigroup
Благодаря ви за мненията!

Може би проблема не идва от банката .... а е по глобален!

Искам да кажа , че отидох във друга фирма за оценки и съответно направих друга оценка , която обаче е с 20% по висока от тази на банката , та в тази фирма хората се изпуснаха , че са им "наредили" да правят занижени оценки на всички видове инвестиционни имоти - това е! не знам , кой контролен орган би могъл да има такава власт!?

Този имот генерира наем всеки месец .... при пазарна оценка 100К евра и съответно при покупка за тази сума на имота, тази инвестиция ще се изплати в рамките на 5 години само от генерирания наем!! е кажете ми къде го има възвращаемост на инвестиция за 5 години !?!...
аз лично под 8-10 години не знам да има такава .... от тук изхождам , че оценката е безспорно занижена и , ако на мен ми изпадне бих купил още 5 такива магазина и след 5тата година ще се пенсионирам по тяхната логика , нищо че на практика нема как да се случи това, щотото трябва да съм луд да продам този имот , а още по малко за 100К евра!

Някои от колегите по горе позна , че банката реално дават 60% от стойноста на имота , когато кредита е за инвестиционни цели , а не за покупка на апартамент ..тия гадове искат да си пре пре пре пре вържат гащите ...

За колегите които имат съмнение относно залозите:
апартамента въпросния се намира в пресечка на Оборище монилитен, "панорамен" със сериозни подобрения - няма да изпадам в подробности, знаете как са цените в тоя район!
магазина си е чисто 50кв партер нема стълби, нема нищо, 5м тавани със тоалетна и лице 6метра, и е ъглов магазин!!

Та това ми е тезата - някой контролен орган може би БНБ е разпоредила занижаване на оценки неясно с каква цел , мога само да гадая за конкретната причина! Зверски обезпечения за смешни кредити! искаше ми се някой да знае некво вътрешно инфо , но уви ...

Грозната истина е, че оценките ВИНАГИ са се правили на око, без ясна методология.Някои са по обяснителни, но всички скриват невъзможност за реални цени, защото нямат изходни данни.Нито за продажби, нито за наеми.
А и доста сПицалисти в последните месеци се налага да отговарят на по острички въпроси.За справка виж цените в сайта на съдия изпълнителите.Има откровено измамни сделки, от които горят банки.
И заради няколко бълхи ще изгорят юргана.

Quote
elpigroup
... е кажете ми къде го има възвращаемост на инвестиция за 5 години !?!...
аз лично под 8-10 години не знам да има такава ....
Зверски обезпечения за смешни кредити! искаше ми се някой да знае некво вътрешно инфо , но уви ...

1. Вътрешната информация за това е вътрешна, защото не се споделя с външни хора. Все пак ще споделя малко "вънкашна информация" без да давам имена на банки - широк център се оценява на 600евро на квадрат за монолитно строителство...
2. Понеже много инвеститори се навъдихте, ще ви кажа как беше по байтошово време. 3 години беше периода след, който едно предприятие почва да печели. 5 години беше максимума. Трябва да си луд за да инвестираш в нещо за 10, 15 или повече години. (Тук не става въпрос за Кремиковци)
3. Преди 7-8 години теглихме кредит на зверските 17% + такси +застраховки итн общо се събираха над 20%. Ей това сега ми изглежда зверска лихва. Обезпечението беше 500% по-голямо от заема. На втората година я намалиха на 14%, а на третата на 12%. Инвестицията се изплати за 3 години и половина, когато предсрочно върнахме кредита.