Exclusive buyer agent или Агент на Купувача! Що е то!

Станахме свидетели на желание от страна на АДРЕС да въведе Американския модел при търговия с недвижими имоти, засега наполовина, защото останалата част все още липсва.....дали Адрес ще се опита да попълне пропуска си в недалечно бъдеще?
Аз лично смятам, че те се целят много по-далече, отколкото ни се струва .

Да поговорим за така наречените Ексклузивни Агенти на Купувача.Наясно сме, че пазарът на недвижими имоти в САЩ е законосъобразен и регламентиран.Играе се по правила, написани, прономеровани и прошнуровани на хартия ...
В България не е така. С годините практиката е установила неписани правила, по които да се играе....но ако все пак някой ден, по нашите географски ширини вземе да се пръкне някой и друг закон за това , кой, как и какви имоти да продава , Адресците ще са с няколоко гърди напред, поради факта, че са прочели как американците са измислили "топлата вода "

Как играят двата отбора ?

В началото на 90-те години, в Щатите се законосъобразно се появяват така наречините Ексклузивни Агенти на Купувача, вследствие от факта, че брокерите на недвижими имоти работят и с двете страни по сделката - продавач и купувач. Поради явният конфликт на интереси, на пазара изниква необходимостта някой да защитава интересите на купувача.Ексклузивният Агент на Купувача, няма право да предлага оферти за продажба на собственици на имоти , а има правото 100% да работи за интересите единствено и само на купувача.Вследствие на това нововъведение на пазара, играта в него става с още по ясни правила.Така наречените - Листинг Агенти предлагат оферти на собственици на имоти и взимат от 3-6 % комисион от продавачите.По принцип купувача, избрал да закупи имот от тях, дори и без да си е наел / има право на това / Агент да му посредничи не заплаща комисион на агента представляващ продавача. По интересното е обаче, че ако купувача реши да си наеме Ексклузивен Агент, то по-горе споменатият комисион се разделя между агента на продавача и агента на купувача. Знам какво ще си помислите ! Ако такъв регламент се въведе в България, досещате се на мига какъв поизвратен модел ще се получи. Да , ама НЕ ! Да не забравяме, че на пазара за недвижими имоти отвъд океана бият през ръцете .....

Айде сега да разиграем една хипотетична ситуация : Агенцията Адрес предлага имоти за продажба без комисион за купувача. Не нарушава нито един ПИСАН ЗАКОН , напротив подготвя се за времето, когато ще го има... " Претакованите другарчета", т.е. другите агенции, възмутително обсъждат нелоялното им поведение, вместо да се замислят за топлата вода на американците...и да попълнят липсващата част от пъзела ПРЕДИ Адресците да почнат да продават франчайзи за Ексклузивните Агенти на Купувачите, затваряйки кръга, извръщавайки модела и изхвърляйки зад борда повечето от другарчетата ...

Както е казъл покойният Линкълн " Ако имаш един час да отрежеш едно дърво, отдели 40 минути в заточване на брадвата". Отвърнете на удъра с удър, не се вайкайте и щом ще играем по отбори, поне да сме два тима , а не един и същ играещ срещу себе си




Отварям темата за коментар, и бих искала да отбележа, че съм проучила в детайли откъде извира топлата вода по Щатите . Ще ми е приятно да чуя вашите коментари !

Само да добавя тази институция - Ексклузивни Агенти на Купувача съществува не само в САЩ но и в други старни където бизнеса с недвижими имоти е в ръцете на професионалистите.Само че доколко тази практика може да се приложи в БГ условия е друг въпрос!?

Е нали това е проблема!
Без ясни ЗАКОНОВИ правила някой се опитва да наложи модел, който е успешен и работи в условия на закони за прилагането му!

>> Да не забравяме, че на пазара за недвижими имоти отвъд океана бият през ръцете .....
Aide stiga s tia kompleksi be. Wse sme nai-smotanite... (to ne che sme cvete de...) Nali tuka jiveia i gi gledam- Mikey Mouse nacia. Edno wreme Bai Tosho wikashe che imal 8 miliona fakiri. Nishto ne e widial zavaliata. Ela da widish tuka 320 miliona Mikey mousa, Tom i Jeryta. Ako bieha prez racete Anjelo Mozillo i oshte niakolko hiliadi pishman bankera shtiaha da sa w pandiza. Ama ne- zaliwat go s miliardi uj che bili mnogo zle, a te si prawiat partyta i razdawat bonusi. Nawsiakade sa edni i sushti laina do gusha. I nivoto shte raste dokato se izdawim. To ne she posle shte spre- na nas shte nie wse taia...

Дали модела би могъл да бъде приложим в България?

Допреди три месеца НЕ! Но от сега нататък има известни шансове да се получи.

В последните години пазарът бе див и спекулативен, каквото и да ни поднесе настоящето, предишните времена няма да се върнат, което означава, че най-вероятно в бизнеса с недвижими имоти ще има повратна точка.Гадаем каква ще бъде тя, и съдейки по мераците на Адрес, вървиме към прилагане на модели от навън.
Ако все пак, независимо, че не ни харесва,те успеят да наложат нововъведението си, какво би могло да се получи:
1. Да направят същото и другите агенции????
2. Съществена част от другите агенции да минат единствено и само на страната на купувачите????
3. Част от посредниците да продължат да упражняват двустранният модел ?
4. Много скоро Адрес да плеснат на пазара друга фирма, която ще посредничи удобно единствено на купувача / в крайна сметка ще разделят комисиона единствено със себе си / отново на франчайзинг принцип
5. Да не забравяме, че най-вероятно ще се появат и първите интернет сайтовe- For Sale by Owner -FSBO -т.е. сайтове за директни продажби от собственика. Самите собственици, ще започнат да търсят алтернативни варианти, ако имотите им не се продават.Изтъркания номер, " колко е опасно да се купи без агенция" и " ние продаваме информаия " " без нас не можете " няма да минава за още дълго , пък и негативното обществено мнение на което бизнеса се радва през последните години,
както и бесния девелопинг на интернета и информационните технологи, ще наложат редица промени.

А не би ли било лесно на Купувача, да отиде в специализирана агенция, където ще работят единствено и само за него, ще му търсят желания имот много по настоятелно, ще се пазарят, ще отстояват позициите му,защото предлагането на имоти бол......Сито ще има.Много агенции ще окапят, особенно тези, които искат правилата да си останат такива каквите са.Промени ще има и аз смятам, че промените ще са в полза на купувача, останалото е преразпределение на клиеантелата.

P.S. с фразата бият през ръцете, визирах законосъобразния начин и регламента в бизнеса с недвижими имоти в Щатите, какъвто тук не съществува. В България всеки може да бъде брокер, докъто отвъд океана е наложен лиценз. Нкога и никъде , в нито една държава бизнеса , не е честен, просто защото става дума за пари

Тук също част от договорите са екслузивни.Адрес не пРедлагат нещо ново ,а манипулират пазара..Дали ще са пред другите близкото бъдеще ще покаже..Аз съм убеден ,че не..Законови правила да ..!!Но съобразени с пазарни такива... *book*

Когато търсенето изпреварваше предлагането, т.е. купувачите бяха повече от продавачите, комисионната се вземаше по неписани правила от купувача, защото той бе чакащ заявката и бе платежоспособен. Сега, когато предлагането надвишава, в пъти търсенето, е логично парите за комисион да идват от продавача, тъй като той в момента е на позиция чакащ и готов да заплати за услугата.
Друг е въпросът, че реално в България в сферата на недвижимото имущество, човекът с парите си е купувача, който така или иначе заплаща дадена сума за нещо, а дали част от нея ще отиде в заплащане на услуга от страна на продавача, това.......няма значение.
Въпросът според мен е, че агенция "Адрес" работят с актуална реклама, а схемата на работа е една и съща.
Просто Кризата понаучи нашите продавачи, да не са толкова алчни и когато търсят услугите на фирми е редно да си заплатят %.

Да ! Въпрос на рекламна стратегия в един изключително манипулативен и динамичен безнес, какъвто е недвижимимте имоти. Силните играчи налагат правилата, а на нашите продавачи, ще им трябва още време за да разберът, че имотите им не струват толкова, колкото пари им трябват.Във времена като тези, ще спечелят практичните , а не алчните.....

Апелът ми е към всички професионалисти в бранша сериозно да се замислят, респективно и да участват в задаващите се промени. Да се предържаме към сериозен диспут, в който току виж изкочи нещо свястно като идея.

Е ,кой да е диспутат..

Абе ще ви вкара вас кризата в правия път, ама само подскачахте и се сърдихте, когато хората ви казваха истината в очите.