Благодарности от неопитен купувач

Искам да благодаря на участниците в този форум. Тонът на моменти е остър, но дискусиите пак са много полезни за хора като мен, които искат просто да купят жилище. Предполагам, че за опитните участници много неща изглеждат очевидни, но за обикновените купувачи не са. Има нужда от такъв форум.
Особено ценни бяха дискусиите какви имоти се търсят, за да мога след време да продам апартамента, ако реша. От форума разбрах какво мога да очаквам от брокерите, обичайните процедури при покупка, както и рисковете за купувача. Още веднъж много благодаря на всички участници и се надявам, че този форум ще продължи да съществува.

Някои бележки, които евентуално могат да бъдат полезни на други аматьори като мен.

1. Сравнение с преди 10 години - купувал съм само веднъж апартамент досега, през 2004 г. Цените в момента ми се струват сходни, но сега за мен беше по-лесно като купувач, имаше повече добри предложения, продавачите (с едно неприятно изключение) не се глезеха, брокерите също бяха по-компетентни и като цяло коректни. Нещата се оправят. След около 3 седмици четене по сайтове и разговори с приятели и още 2 седмици тичане (около 20тина огледа), купих тази седмица апартамент в София, кв. Гео Милев близо до хотел Плиска, който отговаря на препоръчваните тук параметри (http://forum.imoti.net/read.php?6,362823,page=1) (http://forum.imoti.net/read.php?6,362126). Стана по-бързо, отколкото очаквах. Е, може би помогна и това, че съм прясно разведен, нямаше кой да ми пили на главата с ценни съвети и можех да реша и платя веднага.

2. За брокерите – г-н Ивайло Кирев от фирма „Велиос”, с чието посредничество купих, беше коректен. Препоръчвам го. С останалите също нямах проблеми, с изключение на два случая, когато зад обявата нямаше реален апартамент. Но 3 загубени минути и два телефонни разговора могат да се прежалят, не виждам причина да се оплюва цялата професия. Два съвета относно брокерите от неопитен към други неопитни купувачи:

- повечето брокери предлагат стандартен договор за услуга, съгласно който комисионното им възнаграждение се получава при подписване на предварителен договор между купувач и продавач. Това не е добре за купувача, защото до последния момент трябва да се вадят различни бележки и документи, уточняват се детайли по плащането, има неща за доизпипване, които обикновен човек просто няма как да знае. Нека поне 50% от възнаграждението си брокерите да получават при нотариално изповядване на сделката, за да сте сигурни, че ще са с вас до края. Тогава ако нотариусът поиска някакъв допълнителен документ или продавачът забравя да даде бележка за платени сметки от Топлофикация, просто прехвърляте задачата към брокера и точка. От „Велиос” се съгласиха да получат 100% от комисионните си чак при нотариалното изповядване.
Нито един, повтарям НИТО ЕДИН брокер от двадесетината , с които се срещнах по огледите, не просто не отказа, а дори не възрази, дума не обели, когато помолих да промени стандартния си формуляр и да платя поне 50% накрая. Пробвайте и ще видите.

- Някои брокери се опитаха да предложат договор за изключителни права за посредничество, като твърдяха, че така ще бъдат по-мотивирани да търсят за мен. Няма смисъл. Първо, в момента брокерите и без това са свръхмотивирани и след като разбраха горе-долу какво търся, звъняха активно да предлагат без никакъв договор. Второ, някои имоти се предлагат направо от собственици, някои АНИ не работят с други брокери – не виждам причина купувачът да се отказва да търси по всички възможни канали.


3. Други:
- платих допълнително на адвокат, за да провери всички документи и това си струваше всяка стотинка. Брокерите имат интерес сделката да се осъществи, докато адвокатът е склонен да се презастрахова и само ще спечели още един хонорар, ако намери проблем в документите. Брокерите обикновено вземат хонорар от продавача и купувача и се опитват да се съобразяват с интересите на двете страни, докато адвокатът защитава само интересите на своя клиент.
Адвокатът е много полезен, ако човек иска някой професионалист да защитава неговите и само неговите интереси. Ако пък успеете да избегнете АНИ, адвокатът е задължителен.
- Като купувач имате право сами да си изберете нотариус (освен ако не е с кредит, тогава банката избира). Постарайте се да е читав (питайте например адвоката), това може да се окаже много важно. Ако продавачът откаже, бягайте.

4. За продавачите – ситуацията беше видимо различна от 2004 г., тогава нямаше криза, нито лекомислени кредити. Сега много от продавачите явно имат спешна нужда от пари. Няколко от апартаментите, които гледах, бяха продавани от емигранти отпускари, които също бързаха. В моя случай офертната цена беше прясно смъкната на 55 хил., а продажната стана 49 хил. за 80 квадрата по нотариален акт, тухла от 70те години (среден етаж, среден апартамент, с асансьор), защото капарирах веднага след огледа и можех да платя цялата сума незабавно. Мислех, че българите емигранти само купуват в София, но явно не е така. Продават и още как. Смело се борете за по-ниска цена от офертната, моментът е добър. Нищо чудно цените да падат още, но на мен ми трябваше жилище, не инвестиция.

5. За огледите – записвайте си. След няколко огледа нещата започват да се сливат в главата, така че много помага човек да си запише на какво държи (например квадратура, съседи, изложение, вътрешен, състояние на сградата и входа, за мен беше много важен размерът на банята и дали тя има прозорец) и сетне за всеки имот да си отбелязва до закарфичената визитка на брокера или телефона на продавача.

За друго не се сещам в момента, но ако някой неопитен купувач има въпроси, тук ще намери много по-компетентни хора.
Още веднъж благодаря на всички ветерани във форума. Дори когато се карате, пак сте много полезни за външни хора, купувачи или продавачи. Има нужда от такъв форум, дано да не умре.

радвам се ако съм помогнал

Брокерите имат интерес сделката да се осъществи, докато адвокатът е склонен да се презастрахова и само ще спечели още един хонорар, ако намери проблем в документите. Брокерите обикновено вземат хонорар от продавача и купувача и се опитват да се съобразяват с интересите на двете страни, докато адвокатът защитава само интересите на своя клиент.
Адвокатът е много полезен, ако човек иска някой професионалист да защитава неговите и само неговите интереси.
--------------------
Здравейте и честито ! Искам само да вметна,че всяка АНИ или има в офиса си юристи, или си има юристи,които ползва за всяка сделка, решението да ползвате Ваш адвокат естествено никой не може да Ви оспори, щом Ви се дават излишни пари - правете го. Освен това искам да Ви "светна", че не са повече от 10 " от всички сделки, в които една АНИ е посредник на двете страни и още - даже и в този случай брокерите не търсят сделка на всяка цена, а ако има такива, то те са отново нищожен процент.

Няма да споря. Очевидно, че компетентните агенции ползват юристи, аз исках мой адвокат да следи за моя интерес.
За АНИ и брокерите - лично аз нямам от какво да се оплача. Все пак бих посъветвал неопитните купувачи да прочетат внимателно темите във форума и сами да си съставят мнение. Да обръщат внимание и на детайлите - например когато посредници споменават за своята комисионна и цената на апартамента, лесно може да се изчисли дали тя е взета от една или от двете страни в сделката. В крайна сметка всички, които купуват имот, би трябвало да са пълнолетни и да могат да мислят с главата си.
Много от постингите на г-н Радев и г-н Spgufi бяха полезни за мен, сигурно ще бъдат полезни и за други други, благодаря и на двамата и успех във всичките ви начинания.

късметлия си че всичко е минало гладко. това че си ползвал адвокат е похвално. мани го гуфи дето разправя че сека агенция има адвокат. адвокатите са скъпи и ако имат такъв ще фалират .те позват типови даоговори за предварителен договор зашото толкоз им е капацитета. успех



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2013-07-23 00:18 от nradev.

Да обръщат внимание и на детайлите - например когато посредници споменават за своята комисионна и цената на апартамента, лесно може да се изчисли дали тя е взета от една или от двете страни в сделката.
-------------------
Аз също няма да споря с Вас, на всичкото отгоре изказът Ви е приятен, нямам нищо против да имате различно мнение , ще вметна обаче, че когато си уточнявате отношенията с която и да било фирма, за каквото и да било, не би трябвало да се интересувате от отношенията и с други хора или фирми,т.е. ,не гледате в чуждата паничка. Това, дали АНИ взима комисион от някой друг,какъв е размерът му ,не е Ваша работа, нали? Или нещо бъркам ?

Явно или наистина не сте наясно, или не искате /типично по български / да приемете,че във всяка работа има писани и неписани правила, в нашата работа практиката е комисиона да се дели между страните, естествено няма нищо задължително. Пример - направих сделки на морето , купувачът ма плати 5 % комисион, продавачите - 15 %, трябва ли да се извиня и на кого ? А колкото до злобните подмятания на нрадев - ще ги подмина с усмивка, той толкова може.

Quote
nradev
късметлия си че всичко е минало гладко. това че си ползвал адвокат е похвално.
мани го гуфи дето разправя че сека агенция има адвокат.
адвокатите са скъпи и ако имат такъв ще фалират .
те позват типови даоговори за предварителен договор зашото толкоз им е капацитета. успех

nradev, твоето отношение към агенциите е ясно.
Не знам колко контакти имаш с тях, но за много неща грешиш.
Ти си на принципа да накиснем другите за да има хляб за мен.
Spgufi си разбира от материята, гадното е че някой елементи тук го провокират.

Quote
spgufi
Явно или наистина не сте наясно, или не искате /типично по български / да приемете,че във всяка работа има писани и неписани правила, в нашата работа практиката е комисиона да се дели между страните, естествено няма нищо задължително. Пример - направих сделки на морето , купувачът ма плати 5 % комисион, продавачите - 15 %, трябва ли да се извиня и на кого ?

Разговорът беше по-скоро за това дали брокерът оказва услуги на двете страни и съответно получава от тях възнаграждение и дали е оправдано наемането на юрист, който да защитава интересите само на едната страна. Мисля, че нещата се изясниха. Вече всеки сам може да прецени за себе си.

И една молба - аз няма да купувам пак през близките години, но за други неопитни купувачи ще е много полезно, ако хората от АНИ напишат накратко за неписаните правила. Външни хора няма как да ги знаят и сигурно стават гафове. Това ще е полезно и за АНИ - човек като не знае нещо, често се настройва враждебно без никаква причина.
E

последния път когато брокера писа договора писал че ще изповядаме в събота. не познава календара баси. оттогава вече договорите ги пиша сам или с адвокат