Защо се дават 10% на предварителен договор?

Притиснат от една страна от брокер, а от друга страна от банка започнах да се чудя защо трябва да дам 10% на предварителен договор, та даже и цялата комисионна на брокера.

На мен лично предварителен договор не ми трябва, но банката го иска, за да ми остпусне кредит. И така ако дам 10% + 3% на предварителен договор аз рискувам да изгоря с бая пари, ако по някаква причина продавачът реши да се покрие и да не се появи на крайното изповядване на сделката.

От друга страна се зачудих какъв риск има за продавача. Един вид защо аз плащам 10% предварително. Чудих се, чудих се и нищо не измислих. Единственото, което ми дойде на ум е, че с предварителния договор продавачът се задължава да не продава имота на друг докато чака на мен да ми отпуснат кредита т.е. връзва се да не продава 45 дни примерно.

Като се замисля на мен дори това не ми трябва - ако се появи друг купувач и продавачът реши да продаде имота на него нека го продаде. Просто да ми върне сумата по предварителен договор.

И ето как стигнах до първоначалния въпрос - защо да дам 10% на предварителен договор + цялата комисионна на брокера, при положение, че всички рискове са за мен? Има ли нещо което пропускам в разсъжденията си? Мога ли вместо 10% да дам примерно 1% на собствениците и 20% на брокера на педварителен договор, а след изповядването да си получат останалото?

защо да дам 10% на предварителен договор + цялата комисионна на брокера, при положение, че всички рискове са за мен? Има ли нещо което пропускам в разсъжденията си?
--------------------
Какви са рисковете за теб ? Имаш един единствен - продавача да се покрие, което по чл.19 от ЗЗД превръща предварителния договор в нотариален акт, или да ти върне двойно капаро. А защо трябва да платиш на брокера целият комисион би трябвало сам да се сетиш, простичко е - след подписването на ПД двамата с продавача влизате отношения, с които брокера няма нищо общо, имате си телефоните, в ПД двамата сте защитени и абсолютно равни, освен това в посредническия договор пише , че ангажимента на брокера приключва , когато си получиш нот.акт, кое е това, което брокера не е свършил, за да чака да му доплатиш, ако сделката не се осъществи, ако вината е в теб, гориш с капарото и комисиона, ако вината е в продавача, ти връща двойно капаро, което ти покрива и комисиона. В крайна сметка обаче всичко е въпрос на договорка.

Принципно е така, но ако се стигне до там да трябва ми се връщат парите в двоен размер и продавачът откаже да го направи трябва да се съдим. А доколкото знам това е процес отнемащ години и реално ще забави покупката от мен на друг имот, ако с първия нещата се объркат.

Или с две думи - аз поемам рискът примерно едни 10 000 лв. да ми бъдат задържани X на брой години някъде си и съответно да ме възпрепятстват да си купя друг имот, а продавачът...все още не разбирам за него какви рискове има.

Относно комисионната - принципно си прав, но какво става ако ангажиментите по предварителния договор не бъдат изпълнени и сделка не се осъществи?
Нали комисионна се дължи за приключила сделка, без значение, че брокерът наистина няма какво да прави последните примерно 30 дни. Не виждам логика да се плати комисионна за неосъществена сделка. Ами ако нямаше предварителен договор и направо се изповядваше при нотариус? Тогава брокерът как щеше да си иска парите предварително?

Като цяло съм много обезпокоен от преспективите по сделката. Излиза, че аз трябва да дам примерно 13 000 лв. и във всеки един момент нещо може да се обърка и аз хем да нямам имот хем да не видя парите си с години. Нещо което ще ми обърка дори бъдещите планове, ако нещата с конкретния имот не се получат.

А от друга страна за собствениците и брокера (на които трябва да дам парите) не виждам никакви рискове. За това много се чудя какво да правя. Готов да се откажа от този имот, ако рискът не стане по-премерен и да си търся друг с по разбран брокер.

Quote
gogo84
Готов да се откажа от този имот, ако рискът не стане по-премерен и да си търся друг с по разбран брокер.

При другия имот положението ще е подобно.

Може да пробваш да минеш през доверителна сметка при нотариус.
Ама трябва да се разровиш как стават нещата.
Във всеки случай превеждай всичко по банков път да няма после ...

какво става ако ангажиментите по предварителния договор не бъдат изпълнени и сделка не се осъществи?
----------------
Ако не се осъществи сделката, това може да се случи по вина на продавача, или по вина на купувача, така ли е ? В първия случай той дължи на купувача капаро в двоен размер, което ще покрие ли капарото плюс комисиона, които е платил купувача ? Във втория случай продавача е получил капаро, което задържа, това ще покрие ли комисиона ? Къде намираш вина на брокера и кажи поне една причина той да не си получи комисиона ? И в двата случая предварителния договор повече от ясно указва кой какво , ако не се осъществи сделка, то вината ще е у някой, който не си е изпълнил задълженията по предв. договор, къде е вината на брокера ? Защо очакваш да поема риск брокер, който не е страна по предварителния договор , ти би ли поел чужда вина ?
--------------
Готов да се откажа от този имот, ако рискът не стане по-премерен и да си търся друг с по разбран брокер.
---------------
Всеки купувач се притеснява докато не си получи нот. акт и ключовете, причината не е в това, че брокера ти не е разбран. Купувайки имот, се постави на мястото на продавача, би ли приел от евентуален купувач само обещание за сделка, или ще искаш да поеме и финансов ангажимент ?

spgufi, относно комисионната на брокера донякъде съм съгласен с теб. Сега ще обясня защо:
1) Соред мен комисионна се дължи за сключена сделка.Ако беше просто, за да се плати работата на брокера, защо той не си направи ценоразпис на услугите и да се плаща по него - примерно изваждане на еди какъв си документ толкова лева, среща с него и молба за съвет еди колко си лева и т.н. Т.е. не смятам за редно да се плати комисионна без работата да е свършена до карай без значение коя от страните е виновна.
2) При сделка без кредит и съответно без пердварителен договор комисионната се взима чак след сключване на нотариалната заверка. Как така в този случай брокерът извършва същият обем работа (както и при сделка с кредит), но не си иска парите предварително, а в случай с кредит ги иска. Някак си ми се струва нередно.
3) Не виждам защо трябва купувачът да се товари с още пари (освен тези за капарото по предварителния договор), които може да загуби и евентуално да си върне след Х години било то и в двоен размер.

Като премислих нещата ми се вижда справедлив варианта 50% комисионна да се плати на предварителен договор и 50% на окончателният. Така рисковете за брокера и за купувача са горе-долу равни. При такъв вариант, ако след предварителня договор купувачът се откаже брокерът ще пребере само 50% от комисионната, но според мен и това е доста защото сделката така и така не се е състояла. При втория вариант ако продавача се откаже то тогава продавачът няма да бъде завлечен с 50% комисионна, а брокерът пак е добре защото ще е взел 50% за сделка, която не се е състояла.

Относно рискът за продавача - тък смятам, че той е най-облагодетелстван. До последно имотът си стои на негово име, а даже получава пари за сделката доста време преди тя да бъде осъществена. Но точно този момент тук ми куца, така че ще се радвам ако добавите какви рискове всъщност поема продавачът и защо трябва да му се дадат 10%, а не примерно 1% или 5%. Все пак това ми беше и първоначалния въпрос по темата.

При сделка без кредит и съответно без пердварителен договор комисионната се взима чак след сключване на нотариалната заверка.
-------------
Абсолютно невярно, комисиона винаги се получава при сключване на предв. договор, защо смяташ, че ак оняма кредит, няма и предв. договор ?! Явно никога не си правил сделка.
----------------
Така рисковете за брокера и за купувача са горе-долу равни
-----------------
Пак питам, защо ще вкараш чужда вина на брокера ? Какви рискове да поема той за отношения, уточнени с договор, по който той не е страна ? Толкова ли е сложно за разбиране ?

gogol84,
Събери цялата сума за покупка, намери свободен апартамент и тогава може да минеш без капаро.
Миналата година продавах апартамент, предварително освободен и с подготвени всички необходими документи за продажба, бях готов да го продам и без предварителен договор, ама купувача чакаше падеж на депозит след три седмици и реших, че това е доста време.
Добре е човек да се притеснява, ама ти малко прекаляваш. Ти би ли рискувал да ти начупят кокалите за 10 000 лв? Вероятно не, също и евентуалния продавач.
А и още нещо, къде е писано, че на ПД се дава 10%, всичко е предмет на договорка.

spgufi, относно комисионната - не искам нито да споря нито да се заяждам. Аз нямам опит за това пиша в този форум, за да събера мнения. Виждам, че Вие имате опит, оценявам и уважавам мненията ви. Просто изказвам моето мнение, а то е, че според мен не е редно да се плати цялата комисионна преди окончателното приключване на сделката. Явно не съм прав и практиката е друга. В крайна сметка както казва 100ian - всичко е до договорка.

Относно покупката без кредит - не виждам смисъл да има предварителен договор. И докато с покупката с кредит банката ме задължава да имам предварителен договор, ако купувам без кредит не виждам кой ще ме задължи да имам такъв. В интерес на истината имам малък опит с покупка на гараж и там нещата бяха прости - отидохме при нотариус, изповядахме сделката и дадохме парите на собстевника.

100ian, може би сте прави, че много се притеснявам, но съгласете се, че притесненията са ми оправдани. Ако дам на продавача и на брокера 13% на предварителен договор и след това по някаква причина собственикът реши да не изповяда сделката и да задържи парите аз оставам с вързани ръце, защото няма да имам достатъчно пари за друг имот. Наистина договорът казва, че в такъв случай 10% процента, които съм платил трябва да ми бъдат върнати в двоен размер, но кой може да накара собственикът да ми плати? В този случай отиваме на съд и нещата се протакват в годините.

Явно ми остава вариянтът, който Тинки Уинки предложи - доверителна сметка, въпреки, че в момента не ми е изобщо ясно какво представлява и по какъв начин ме защитава.

Започнах темата, защото не ми харесват условията на брокера на апартамента, който съм си харесал. Преди този апартамент бях пред предварителен договор, за покупка на друг апартамент и там нещата стояха по друг начин:
- брокерът искаше 2.5% комисионна
- 50% на предварителен договор и 50% след окончателния
- 3% от цената на предварителен договор

А в момента условията, които ми се предлага са:
- 3.4% комисионна за брокера
- цялата комисионна да бъде платена на предварителен договор
- 10% от цената на предварителен договор

Както виждате предишният брокер беше доста по-разбран от сегашния.

gogo84, това, че в първия случай брокера е искал нещо различно от колегата си , не го прави по-лош или по-неразбран, не забравяй, че брокерите изпълняват правилата, които им налагат шефовете на съответната агенция, освен това всяка фирма си избира как да работи, всеки клиент пък има право да приеме или не условията на посредника. Опитах подробно да обясня защо би трябвало агенцията да получи целият комисион на предв. договор, явно не искаш да се съгласиш. Не знам защо смяташ, че брокерите определят размера на капарото, това се уточнява след договорка между продавача и купувача, в най-масовият случай е 10 %. Веднъж предложих да се поставиш на мястото на продавача, за да разбереш защо е необходим предв. договор, явно не искаш да го направиш, ще ти дам още подробности - за изповядването са необходими документи, които продавача не е длъжен да има предварително извадени, например данъчна оценка, ако не се случи сделка докато тя е валидна, продавача защо си хаби времето и парите, пак ще попитам - ти би ли приел само обещание от някого, че еди кога си ще ти купи имота, или ще искаш някакви гаранции ? Нямам статистика , но вероятно 99 от 100 сделки стават с предв. договор, това ти казвам от опит, а той е 22 годишен. В крайна сметка този договор задължава и двете страни - продавача да продаде точно на теб, теб да купиш точно този имот и в този договор двете страни са абсолютно равни, всеки с правата и задълженията си.