Ще ви обясня няколко причини това да се случва.
Първата причина и най-сериозната е това, което Меджик по-горе ви обясни.
От това произлиза една цена да речем 52 000 евро върху, която се слага договорения комисион на агенцията. Някои са си договорили 3% други 4% други 2% и слагайки своя различен комисион отгоре се получава и разликата в цените.
Втората причина е подобна на първата и отново тръгва от погрешния подход на продавачите - обявяват една цена да речем 50 000 евро в една - две или осем агенции, но смятат, че продажбата трябва да стане за две седмици или месец и ако това не се случи те решават, че причината обезателно е в агенцията (те), а не във високата сума искана от него за собствения му имот да речем. От това следва в 90% от случаите не обаждане за коригиране на цената до въпросните 2 или 8 агенции, а до нови 6 такива, защото човека вече е сърдит на тези, които "нищо направиха за това време" и в новите 6 агенции имота му се предлага на нова по-висока цена.
В същото време обявите му стоят и в предишните 8 агенции с по-ниска цена, защото не се обадил в същия ден на всичките агенции дали, защото не им запомнил номерата или дори защото не го помни кои са, но фактите винаги са такива, а резултата този - един имот със сто цени...
Третата причина е когато на собственика на имот не му се плаща комисион на агенция, защото смята, че ги разбира тези работи и решава, че всичко опира до пускането на една две оферти в нета. Предлагания от него имот бива на мига забелязан от брокери, които не разбират, че този човек щом е решил сам да се оправя със сигурност смята, че може да го направи и със сигурност не желае да плаща на който и да било за каквото и да било. Брокерите (аз примерно не работя така, но уви не всички са като мен) веднага го нападат с предложения да му заведат клиент и независимо дали човека приеме или отказва те му пускат имота в реклама с надеждата да се преборят за клиент за неговия имот от което и те да получат нещо. По този ужасен начин един имот отново може да попадне в 20 незнайни агенции с 20 различни цени... Това и една от причните да виждате оферти само за "директни клиенти" защото комисион от продавача не се очаква, което пък ограничава на половина възможността този имота да се продаде и така нататък...
Като цяло голяма вина носят брокерите, които приемат подобни оферти за продажба. Аз винаги питам къде е обявен е имота и дали е обявен. Ако видя, че не е обявен на повече от едно максимум две места и преценявам конкуренцията дали мога да я преборя. Тогава може и да приема офертата ако наистина имам търсене за такъв имот или ако преценя, че мога да го продам по-бързо от колегите. Но като цяло всичко зависи от продавача и ако той се обърне само към една агенция това ще улесни много и него и купувачите и обяснявам защо това е така.
ЗАЩОТО: продавача комуникира само с един брокер и го познава ако си говориш с 8 брокера по телефона в един момент забравяш на кой какво си казал, което води до много комични ситуации като например познатата реплика на продавачите при 18-ия оглед за 3 дни: "Ама аз не ви ли се обадих да ви кажа, че вдигнахме цената с 3 000 евро? Мисля, че и на вас се обадих..."
Това действие или бездействие на продавача обезмисля огледа направен от брокер номер 7 за деня и неговите клиенти, които пък може и да нямат възможност да извадят още 3000 евро... Това действие или бездействие обезмисля и времето на продавача, който е изгубил дирята както и телефоните на 8-те брокера с които работи.
Друг нещо - дава се ключ на брокера (когато е само един разбира се) и брокера от 08:00 до 20:00ч. може да се анагажира да приема потенциални купувачи на оглед за имота, който му е доверен да продаде. Продавача през това време може да си ходи на работа и да не бърза всеки ден да излиза по-рано за да стигне у дома на време или купувачите да не могат да му видят имота, защото той бил примерно "извън града за няколко дни".
Мотивацията на агенцията когато само на нея е доверен имота за продажба е в пъти по-голяма. Агенцията много добре от опит знае колко са нетърпеливи продавачите и когато има ексклузивен договор е готова да инвестира повече средства в реклама за да продаде по-бързо този имот, защото знае, че не го ли направи ще олекне много в очите на продавача...
Обратния случай - имота е даден на 5-6 агенции уж за да достигне имота до повече потенциални купувачи. Това е най-голямата заблуда обаче на продавачите.
Ето и как по този начин е инициарана и темата във форума - хората се чудят аджеба какво му има на този имот, че се получава така...?
В същото време когато брокерите разберат, че трябва да се борят с още 8 агенции и знаят, че труда им може да отиде на вятъра се демотивират и не дават всичко от себе си. Съответно може да се окаже така, че една единствена агенция да отдели повече средства за реклама от колкото други 8 взети на куп, защото е мотивирана от делегираните и права. А 8 агенции в които знаят, че и всеки лев инвестиран в рекламата на имот собственост на човек, който им няма доверие е риск с възможност за загуби 7 към 1...обезмисля всичко. И 20 да са агенциите те рано или късно разбират (аз лично почти веднага) че няма смисъл да се борят да продадат един имот в условията на такава силна конкуренция и се борят първо да удовлетворят продавача, който им е доверил ексклузивни права и чак тогава могат да направят нещо и за хора като тези, които смятат, че количеството като брой агенции е по-важно от качеството и мотивацията дори само на една агенция и брокер. Та представете си 20 немотивирани брокера, който ако им остане време може и да заведат на оглед потенциалните купувачи на вашия имот и срещу тях стои един, който е готов на всичко за да ви направи доволен клиент. Един срещу двайсет...звучи малко обезкуражаващо, но не и в недвижимите имоти тук е точно обратното.
Сега ако можеше продавачите да се поставят на мястото на купувачите, които се чудят гледайки 60-те оферти на 3 различни апартамента обявени в н-броя агенции дали вчера са гледали този апартамент и дали няма да се окаже същия и да си загубят времето... Лошото е че продавачите го осъзнават след като продадат имота си и минат в ролята на купувачи, но тогава вече е късно и съдбата им връща мечешката услуга
Още един + за предоставянето на ексклузивни права е факта, че имота може да се пусне в реклама с точното му местонахождение, а не с ориентировъчното, защото вече правата са делегирани само на една агенция и тя е спокойна, че добронамерени "колеги" и подобни клиенти няма да опитат да злоупотребят по някакъв начин със свободно обявената информация. Но за да стане тази информация по-точна трябва продавачите да насочат избора си към една агенция и да сключат договор с нея...уви трудна задача от което патят както е видно от горните редове и продавачите и купувачите и брокерите, но така ще е
Вярвам много колеги ще се съгласят с мен сигурен съм и много купувачи, но с продавачите не се наемам да споря. Ето отделих си от времето около 30 минути да напиша това, който разбрал - разбрал на другите успех в продажбите.
Поздрави на колегата за тази тема: [
forum.imoti.net]
Автоматичен подпис: [
www.investor.bg] [
forum.imoti.net] [
forum.imoti.net] [
forum.imoti.net] [
forum.imoti.net]
"До 2060 г. българското население ще се стопи с 27%, но в София ще нарасне с 45% до 1, 87 милиона души..." Кога се купува недвижим имот - когато цениТЕ падат или когато вървят на горе?
Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2008-03-11 19:01 от Продавач.
