interest only mortgages

Наскоро разглеждах офертите на банките и се замислих може ли да се осъществи една схема. Става въпрос за т.н. interest only mortgages. В чистия си вид в BG такова нещо няма, но все пак ПИБ и ЦКБ предлагат нещо подобно. Та конкретно идеята е следната, купувате нещо примерно за около 50000 евро с кредит от ПИБ 35000(70%) и останалото кеш, разходите по кредита са около 200Е на месец лихви и приблизително 1800Е такси ( общо) за пет годишен период. Отдава се имота под наем и с наема се покриват разходите. В рамките на 5 години цените се вдигат, имота става примерно 65000Е и продавате с печалба. Вложените собствени 15000Е се удвояват и стават 30000. На пръв поглед лесно, но все пак сигурно крие някакви рискове.

Как мислите, възможна ли е подобна спекулация и къде са подводните камъни?

А ти откъде си сигурен че след 5 години ще струва 65 000Е?

значи горе долу се опитвам да налучкам каква сметка правиш
Да вземем един кредит 20 годишен при лихва от 7.5 мисля беше на ПИБ и 0% за първата година.
Значи имаш 15000.
Айде мислим, че не минаваш през агенции и т.н. и искаш да купиш за 50000.
При нотариуса + такса управление + застраховки за първата година и т.н. айде сложи ги към 2000 евро. Значи ти трябва да вземеш не 35000 ами 37000. На 5-тата година ще дължиш към 31500. С 5% или колкото е там таксата за предсрочно ще трябва да върнеш към 33000.
Да кажем продадеш го за 65000 след 5 години. Ще имаш 22000.
Айде сега да сметнем 15000 за 5 години при лихва от 6% колко дава - 20000.

Значи за да спечелиш 2000 евро трябва:
1) да се вдигнат цените от 50000 на 65000
2) да го даваш под наем през цялото време за около 250-260 евро.

Айде няма да смятаме че трябва и някакво ремонтче да му направиш в началото или в края защото ако някой живее в него 5 години то състоянието му като го продаваш няма да е такова каквото е при покупката.

От тук нататък ти си прави сметката струва ли си главоболията и риска.

P.S. първо докато го дадеш под наем ако търсиш висока цена могат да минат няколко месеца, второ като тръгнеш да го продаваш пак няколко месеца ще стои празен така че махни още 1000 евро да кажем

Ами то човекът си го е казал: СПЕКУЛАЦИЯ. При инвестиционни намерения да, търсиш сигурност, но спекулантът си е спекулант, понякога разчита и на късмета. След толкова писания, че цените се вдигат, що да не иска и той да намаже.

interest only mortgages - плащаш само лихвите.
Сметките са следните:
Продукта е "Нов ипотечен кредит" от ПИБ - лихва 6,7%
Смята се с калкулатора на МП с условен срок 60 месеца и гратисен период - 59.
Месечната вноска ( само лихви) е 195,42Е, главница не ти искат. Такси за целия период 1800Е . Накрая го погасяваш накуп. Това е.

Варно е , че не е кредит при който погасяваш цялата главница на края на периода,
срока без погасителен план е само 5г. и затова сметките са за този срок. Вярно е и ,че таксите са доста солени 1% годишно за срока без погасителен план + 1% еднократно. Но все пак е нещо различно. В белия свят този тип кредити определят изцяло цените на наемите. Логиката е проста: ако трябва да лащам 200Е на месец за кредит, защо да плащам повече за наем.

P.S. Дочух ,че Инвестбанк ще пускат кредит със срок 20г. на който цялата главница се плаща в края на периода. Подробности за такси и лихви не знам.

От опит го казвам: трудно е да се намерят постоянни наематели за толкова дълго време. По-скоро ако се вземе по-евтин апартамент, с по-нисък наем може би нещата ще са други. Аз обмислям варианта да заменя гарсониера за двустаен като разликата в цените да покрия със заем и за няколко години да се пусне под наем. Но заема няма да е толкова голям и въпреки това засега изчаквам.

А ако не се вдигне цената? Ще се блъскам 5г. за да може банката да си прибере лихвите? Все си мисля, че този който активно се занимава с нещо трябва да печели, а лихварят - ако има късмет. При твоята схема нещата са обратно - лихварят печели във всички случаи, този дето се блъска - ако има късмет Или поне да има възможонст да печелят и двамата - и лихварят и предприемчивият човек.
Ако лихвите бяха 100 евро, за нещо дето под наем върви за 200 евро - има смисъл упражнението. Ама при положение, че апартамент за 50К евро го даваш за 200 от които 195,42 са лихви , а отгоре на всичко си вложил 15000 евро...

видях ги тези нови условия.

Значи да посмятаме
1 за да вземеш апартамент за 50000 и имаш само 15000 като сметнеш 1% на банката първоначално + нотариалните такси + ипотека ще ти трябва кредит от около 37000 че да ти останат 35 000 след като платиш това онова.

За всяка година имаш по 1% за управление и на края на 5-тата година още веднъж 1% та станаха - 1850 (ако махнем тези за първата година дето сме ги включили в кредита)

Накрая за предсрочното погасяване ще ти трябват 1850 евро + заличаването на ипотеката.

Значи накрая грубо казано към банката трябва да заминат около 41000 евро. Значи по твоята схема ще ти останат 24000.

Това с препоръчителната застраховка Живот не знам как стои въпроса.
Това пък съвсем не ми е ясно какво значи:
"Годишният лихвен процент за целия период на кредита е минимум 6.7% (ОЛП, Euribor, Libor + надбавка)"
Ние хубаво смятаме на минимума ама знае ли човек.

Горното нещо за да сработи ще ти трябва наем от около 250 евро ще да можеш да плащаш 1% за управление всяка година + месечните лихви.

Сега ако ще трябва на наема да му плащаш 24% ДОД ще излезе, че ти трябва наем от порядъка на 330 евро.

Как обаче ще вържеш 330 евро наем за апартамент струващ 50000 евро не ми е ясно.

Е за 5 години ще трябва и данък сгради и такса смет да плащаш пък и ако решат съседите да правят някакви ремонти ще трябва да се охарчиш

П.С. тази сметка е в случай че не ползваш агенции - иначе 2.5% на 50000 са си 1250. Ако ще ги плашаш при покупка и продажба мисля че на края на 5-тата година ако си на 0 трябва да се радваш.

AG каза ТЕНКЮ!!!!
Наистина много благодаря.
Мнението ми изцяло съвпада с вашето, но все пак толкова хора пишат, че цените ще се вдигат, че в един момент почнах да си мисля, че аз съм кривия.

По принцип се правят такива сделки и то доста успешно, мой клиенти правят малко по различна схема, купуват имот на зелено с гратисен период т.е. плащат само лихвите за една година, след като е завършена сградата продават на по-висока цена. Тука може да се договори и мостов кредит при индивидуални условия и с ипотека на друг имот и покупка на имот на зелено. Но трябва да си сигурен в следните неща:
1 Че строителя е сигурен и ще завърши имота добде и качествено.
2 Че района е атрактивен и цените няма да падат.
3 Че е договорено предсрочно погасяване без такса с банката.

Така може да постигнеш 100-150 евро горница на квадрат и говориме за рамките на година - година и половина за спекулата. Пет години за мен е дълъг и по рисков период но може и цената да се вдигне доста.
За да направиш това успешно трябва да се потрудиш предварително, и да обмислиш нещата много добре, моя съвет е да ползваш банкови консултанти, брокери на недвижими имоти, инвестиционни консултанти и някой архитект или проектант. Така ще видиш повечето възможни рискове и ще избегнеш раздутите увещания само на конкретен консуртант.
Ако решиш да се пробваш пиши какви са ти намеренията ще е интересно.