REAL ESTATE BUBBLE

4ovek , % е много малък защото са фин.неграмотни и не са чували за управление на активи . За това ги гледаш по тв-то как си спира парното и реве , че няма пари , а в същото време има 3 ст в лозенец или кр.село и през ум не му минава да го продаде , да си вземе 1 гарсониера и с остатъка от парите с бабката да си гледат старините като бели хора .

4ovek Написал:
-------------------------------------------------------
> Ще ти задам следния въпрос - какъв процент от
> собствениците на имоти в България пристъпват към
> продажба ако имота им носи под 6% годишна
> доходност?
> Грешката на всички, които се опитват да обяснят
> "нелогичността" на пазара на имоти у нас е, че
> тръгват от тотално погрешен модел и неприложими за
> ситуацията теории.

има основание в думите ти. решенията, които пазарите най-често вземат (говоря за Бг контекста), са психологически решения, а не разумни инвестиционни решения базирани на проучване на пазара, инвестиционен модел и т.н.
колко хора от:
"ооооо, давай да купуваме, че много поскъпват имотите. утре ще се събудим като в Лондон, или в най-лошия случай в Дъблин...
жена, дай да изтеглим още един ипотечен кредит, за да купим и още един-два апартамента в строеж, които после да даваме под наем за 800-1000 евро и да си живеем като царе..."

така, че според мен балонизацията на нашия имотен пазар продължава, но на мен лично ми убягват "root causes", т.е. движещите сили, поради които това се случва и продължава да се случва?!?
банките не виждат ли какво става? не преценяват ли, че тези ценови нива на апартаменти и земя, специално в София и около София, са нереално високи?!?
някой здраво ще яде калая следващите 1-2-3 години

Rage Against , според мен "the root causes" is money laundring , когато свършат тези пари , тогава нещата ще си дойдат на мястото т.е. ще придобият икон.смисъл . Иначе банките го виждат , те и в САЩ го виждаха и сега отписват активи за милиарди долари или фалират, ако не са достатъчно мощни идва ЦБ - пример Northern Rock , а ако не се намеси ЦБ - тогава отиваме на вариант "спокойно кораба потъва , вода има за всички" .

Очаква се днес да бъде публикуван търговския баланс за ноември на САЩ, който да покаже влошаване на дефицита от 57.82 млрд. USD до 60 млрд. USD.

[www.ipo.bg]

Автоматичен подпис:
Моля Ви да приемете спокойно факта, че КРАХ НА ПАЗАРА на НИ в БЪЛГАРИЯ НЯМА.














Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2008-01-11 12:59 от kompas.

Rage , виж това

[www.thelongwaveanalyst.ca]

Убягва ти , защото гледаш на нещата субективно. Тръгни от там, че цените към момента са такива, каквито би трябвало да са и намери причината за това.

А какви са цените?
Един мой български клиент, ме убеждава че цените (на Бяло море) доста са са се вдигнали. Неговия комшия си продавал къщата за двойно по-голяма сума от тази, която той някога (преди 5 години) закупи своята, макар и на по-лошо място, самата къща е по-добра и по пипната.
Аз какво да му кажа - знам, че неговия комшия пета година я продава тази къща - доста заможно копеле е и не му пука, и всъщност малко се двоуми дали да я продаде, но ако се намери будала дето да му кихне двойно повече пари отколкото струва.
96-97 година в България се строяха под 20 000 жилища годишно - повече от 10 пъти по-малко отколкото са необходими за поддържане на съществуващия жилищен фонд - абсолютно нелогично - цените всички ги помнят, а страната бе все още затворена. Сега чувам, не съм го проверил, са над 200 000. Ако е така - не ми се мисли.
Всъщност, човек е достатъчно да мръдне на 20-30 километра от големите градове за да види реалните цени - разликата е такава, че ако сравним сумите необходими за едно средно жилище, от разликата в парите човек си купува два нови автомобила и му остават пари за бензин необходим за покриването на това разстояние ежедневно и др. разходи за период от 20 години напред.
А само лихвата на парите необходими за закупуването на скъпото жилище е по-голяма от наема за наемането му.
Има един единствен логичен фактор за сегашното равнище на цените - амортизирания жилищен фонд, но всички останали са срещу него.

Ами не са 200000 годишно - виж примерно за трето тримисечие на 2007 за България - [www.aimoti.com]
Смело може да предположим, че не са повече от 70000 жилища годишно. още по-смело може да предположим, че 30% от тези жилища отиват или като обезщетение или с парите от продажбата на нивата се закупуват от собственика на терена. Значи на пазара в България излизат в условията на невероятен строителен бум не повече от 50000 жилища годишно. Вписаните продажби на имоти за 2006г. са 311581 -информацията е от [www.registryagency.bg]
Значи към 15% от продажбите на имоти в България се падат на новото жилищно строителство в строеж. Ако решим, че за изграждането на една сграда отиват две години то ще се окаже, че 25000 жилища на година ще влизат в експлоатация в условията на бума.
От друга страна погледнато това, което наричаме "куцо кьораво и сакато е тръгнало да купува имоти" може и да се нарече така - "ако тенденцията от 2006г. се запази , то всеки български гражданин купува средно по един имот на 25 години". Изводите може да си направите сами - много ли етова, малко ли е.
Съгласно данните от [www.nsi.bg] в България към края на 2006г. има 3 728 554 жилища. Не е трудно да сметнем, че строителството през 2007г. година прави 1,8% от общия брой жилища, т.е. обновяването на жилищния фонд върви с темп - над 55 години. Оставям на вас изводите дали това показва безразсъдно строителство под път и над път.
Който има достъп до данни може да даде за развитите страни и да видим къде сме ние.

Калоянчев Написал:
-------------------------------------------------------
> 4ovek , % е много малък защото са фин.неграмотни и
> не са чували за управление на активи . За това ги
> гледаш по тв-то как си спира парното и реве , че
> няма пари , а в същото време има 3 ст в лозенец
> или кр.село и през ум не му минава да го продаде ,
> да си вземе 1 гарсониера и с остатъка от парите с
> бабката да си гледат старините като бели хора .


Знаеш ли,все едно че не си расъл в България,та пееш тая популистка песничка. Хората,които имат големи апартаменти и нямат деца,и живеят сами в жилищата си,са много малко. Обикновено имат деца и внуци и живеят заедно с тях.........

Човек,
Не оспорвам данните ти. Но със сметките не съм съгласен. Ако излизат разрешения за 70 000 жилища годишно се строят поне 60 000 - допускам, напълно необосновано, че за останалите 10 000 разрешения, хората са направили съответните разходи, но до там... Срокът на строителството няма значение - усреднено, би трябвало да се завършват толкова жилища годишно, колкото разрешения са издадени пак усреднено, а мога да го кажа и следвайки твоята логика - колкото са разрешенията издадени преди две години. Ако имаш данни за това, че в България се издават 3 пъти повече строителни разрешения отколкото реално се реализират - то това само по себе си говори за огромен проблем.

Аз, за разлика от много, въобще не смятам, че в България има бум на строителството,
има недостиг, но ако както казваш, е достигнало 1,8% от общия фонд, значи сме близо до оптимума. И ако хората го виждат като бум - това означава само едно - че на практика е единствения сектор, който рязко се отличава от другите по доходност - а това също е проблем - особено ако доходността за някои е задлъжняване за други.

Не съм сигурен, че средния българин купува жилище на 25 години - може би се отнася за семейство - по достоверно звучи.

Вписванията на продажбите, дори да са верни, не могат да се разглеждат вкупом - от баба на дядо, на син, на зет, на внуче, укрупняване на земеделски имоти... списъка е дълъг... (Аз самият, преди 7 години "купих" част от наследствен селски имот - вписах се, и вероятно такъв ми е набора - всичките ми познати последните години имат поне по едно такова "вписване".

С една дума Факторите, обем на строителната продукция и брой на вписванията едва ли са решаващите критерии, по които да се съди за цените - ако беше, както споменах, 97 година нямаше да изживеем оня срив поне що се касае до недвижимостите.
Да ама не. Преживяхме го.

Скромният ми опит ми казва, че семейство (родители с 1-2 деца) с под 20 000 Евро, не може да си позволи ново жилище - или жилище над 60-70 000 евро. Всичкото друго са бабини дивитини.

Според мен има само три варианта равнището на цените на НИ да се запази, говоря не само за България.
1.Да се девалвира еврото - тук има повече знаещи по тази част - сигурно ще ни светнат по въпроса.
2.10% от населението да осинови или зароби, то си е почти същото, останалите 90%.
3. Да се случи ЧУДО. Доколкото тази дума съществува във всички езици, а според Платон - думите-идеите са първопричината на съществуващите реалности - ЧУДЕСА понякога стават