Цикълът при жилищните имоти. Къде се намираме?

Пазарът на жилища познава 4 цикъла

1. Прочистване
2. Стабилизиране
3. Разрастване
4. Презсатрояване

следва ново прочистване и т.н.

Първата фаза - прочистване - се характеризира със силно намаляване на търсенето, но все още нарастване на предлагането на ново строителство съпроводено с нарастване на необитаемите жилища

Втората фаза - стабилизиране - се характеризира със слабо покачване на търсенето, предлагането на ново строителство спада слабо, необитаемите жилища продължаватнамаляват със слаб темп.

Третата фаза - разрастване - се характеризира със силно нарастване на търсенето, предлагането на ново строителство спада силно, празните жилища намаляват силно.

Четвъртата фаза - презастрояване - се характеризира със слабо намаляване на търсенето, силно нарастване на предлагането на ново строителство и слабо увеличение на празните жилища.

Като цяло идеалното протичане на цикъла наподобява синусоида, но на практика цикълът е доста назъбен. Причината се крие в несъвършенството на пазара на НИ изразена в разместването във времето на възникване на търсене и появата на съответно предлагане. Което е породено от технологичното време, необходимо за построяване на нови сгради.

Друга причина е психологията на пазара. В добри времена участниците на пазара тендират към нереалистични и по-скоро еуфорични преценки за бъдещото развитие и в същото време рисковете се подценяват. В следствие цените губят връзка с производствените разходи и нормалната норма на печалба.

Моето мнение е, че в момента се намираме във фаза 4, що се касае до жилищния пазар.

Мнението на строителни предприемачи, брокери, etc. заинтересовани участници на пазара е, че сме по-назад в цикъла
(в. Стандарт, статии в imoti.net, тема "Цените след Нова Година".

Дали еуфорията ги заслепява или се опитват манипулативно да влияят на пазара.

Или може би са прави?

Че има еуфория е сигурно - очаквано ново повишение с 15% и истерично търсене.

Интересно ми е да чуя и други мнения, надявам се със съотвените аргументи за и против.




Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2007-08-04 14:05 от Don.

Интереса клати феса..

Еуфория нямя, има систематични лъжи в българските медии (контролирани от ченгета които контролират и строителните фирми и туризма както и агенции за НИ рода на Адрес НИ) базирани на псевдо факти от рода на една жена каза...

четох един идиот преди няколко дни според когото трябва да се купува точно сега че ще спечелиме 20 процента за 6 месеца (това би означавало ръст от 40 процента на година). Аргумента му е че цените и лихвите били само нагоре отсега нататъка.
Естествено горният идиот е собственик на агенция за НИ.
Аз доколкото се сещам увеличението на лихвите води до спадане на цените а не до растежа им.

Прави ми впечатление също и иключително произволното и несистематизирано боравене с фактите и най-вече тяхната абсолютно свободна интерпретация по българските медии, не само по темата НИ.
Изтърсват се куп несвързани факти, накрая следва внушението подкрепено от 'експерт' и стадото е готово да се юрне...

Проблемът е че този подход моге да се използва само в определени граници и преминаването им води до идиотизиране на природонаслението, факт в който се убедих окончателно съвсем наскоро като си идвах в Бг.

ЕСТЕСТВЕНО чЕ КОЛКОТО Е ПО-ПРОСТ НАРОДА ТОЛКОВА ПО ЛЕСНО СЕ МАНИПУЛИРА...

Ех тази мечта на българина да стане богат от нищоправене...

ГЪЗ ГЛАВА ЗАТРИВА...

Don,
съгласен съм с теб за 4 фаза.
Обаче ме интересува чия е тази разработка и как е доказана връзката с обитаемостта на жилищата? Не твърдя, че я няма, питам как се включва във формулата.
Понеже подозирам, че е истинска и работеща теория, кажи:
Възможно ли е (наблюдавано ли е вече) прескачането на някои фази - колко е минимумът време, нужен на една фаза, за да се отрази в синусоидата? С две думи - според чуждия опит, като почнат да се сговнят нещата, колко време имаме минимум.

Kuku,

че лихвите ще нарастнат (очаквано решение на ЕЦБ за есента), което би трябвало да доведе до спад в търсенето (скъпи кредити) съм съгласен. За манипулацията, която се провежда чрез средствата за информация също съм съгласен.

Но един пазар не можеш да го манипулираш ефективно толкова дълго време, все пак имаме разтеж, който продължава вече над 5 години.

Та за това се чудя къде ли точно се намираме в момента.

Abu,

циклите които имам предвид са теория, която е доказана по емпиричен начин. Там е работата, че няма формула. Не се знае колко е дълъг един цикъл, преди той да е приключил. Единствено можем да се ориентираме горе долу къде се намираме.

Фазите са си последователни и не могат да се прескачат, но могат да са с различна продължителност и амплитуда.

Има едни цикли на Кондратиев, но тези цикли тук нямат нищо общо с неговите.

Като източник мога да ти посоча Проф. др. Карл-Вернер Шулте "Икономика на недвижимите имоти".

Емпирични данни имам за 40 главни западногермански града за последните 35 години от Института за общи икономически изследвания, Фрайбург. Като мога да кажа, че за този период там имаме 3 завършени цикъла и тяхната продължителност варира от 8 до 13 години. (имам предвид фазите 1-4, а не само разтеж)



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2007-08-04 20:16 от Don.

И аз така предположих - че за формулирането й са използвани истински данни. 40 германски града за 35 години си е предостатъчно за описване. Но понеже хич ме няма в немския, а и съм малко неподготвен за несмляна информация, би ли бил така услужлив да провериш колко трае най-краткия преход от презастрояване към прочистване. Евентуално коментари на последствията от това - дали е по-добре за икономиката след четвърта фаза да следва срив, че скоро да се почва начисто или да се мъчи с месеци/години в опити да се омекоти ударът? Другите фази засега са ми по-безинтересни...

На мен пък ми е интересно как факторите ВРЕМЕ и МЯСТО влияят на тези 4 цикъла.
На първо място сме по собственост на НИ (над 90%). Защо ще му е необходимо на младия, работещ българин, да закупува ново жилище, още повече, че преди това трябва да су купи и пари за него (кредит!). Просто съпоставям месечните вноски за един 10-годишен кредит за жилище и наема за същото жилище. Горните периоди касаят спекулантите, но така е и в другите сектори на пазара - за да има печеливи, трябва да има и губещи, въпрос на ЛАКОМИЯ !

На мен пък ми е интересно как факторите ВРЕМЕ и МЯСТО влияят на тези 4 цикъла.

partzalev,
умните глави в Германия са установили емпирично, че данните от 35 години (време) и 40 града (място) могат да се обобщят в теория с 4 цикъла. Това означава, че и при 100 града за 100 години циклите ще са същите, както и продължителността 8-13 г. Ако се доверим на Теорията, би трябвало да има същата цикличност и в България, при 5-10 разглеждани града. Ако те интересува специално София, то синусоидата й ще се отклонява малко от германската, защото тяхната е съставена от усреднените данни за повече градове. Но нищо чудно да съвпада идеално със синусоидата на конкретен германски град за пределен период.
Само отбелязвам, че са необходими достоверни данни, но не е моя работа добиването им.

Abu,
Прав си, че при достоверни и обширни данни по-лесно ще се ориентира човек в кой цикъл сме в момента (примерно в София). За такива данни си струва да се отделят средства и време, особено за големите играчи на пазара, за да могат да си градят стратегията. Но......струва ми се, че и от ифното, което бълват всички медии по въпроса могат да се правят изводи! Това е нещо като редене на пъзел. Просто трябва да се чете всичко и да си задаваш въпроса - защо така пише? Ако сега медиите прокламират да се купува, предвид бъдещо поскъпване - това какво значи? Че сме в 4-та фаза или че отношението качество/цена подлежи на корекция?