Dnes Bloombergtv.bg Investor Gol Automedia Tialoto Az-Jenata Az-deteto Teenproblem Puls Imoti.net Rabota Start Blog Aha Snimka
imoti net - порталът за недвижими имоти
 


Добре дошли! Вход Създаване на нов профил

Разширено

Продаде ли апартамента, който предлагаш от 2008 г.?:]

Публикувано от paul 
Продаде ли апартамента, който предлагаш от 2008 г.?:]
12-07-2016 - 09:52:13
Какво е бъдещето на имотния пазар у нас?
Отговорите на този и други въпроси потърсихме от Трендафил Дрянков, управляващ директор на Excel Property Bulgaria.
1. Какви е ситуацията на имотния пазар в столицата София в момента? Жилищните имоти в София са надценени с повече от 20% и е крайно време някой да го каже. Абсолютно спекулативни са твърденията и прогнозите за устойчиво развитие на пазара и повишаване на цените! За да бъда по-конкретен, съвсем накратко ще изложа няколко факта. Два метода са утвърдени в световната практика през годините за оценка на пазара на недвижими имоти, с които задължително трябва да се съобразим, преди да правим прогнози за бъдещото развитие и цените на имотите в България. Първият метод е чрез използването на коефициента наем спрямо цена, който се изчислява на годишна база и по този начин показва каква е текущата възвръщаемост на инвестицията. Според този метод за оценка, нормалната възвръщаемост при инвестициите в имоти е 10-12% за година, а към момента при имотите в София той е 4-6% което е признак за надценяване и „балон“. Вторият метод е чрез използването на коефициента цена към доход, като този показател показва съотношението колко брутни годишни дохода са нужни на едно домакинство, за да си закупи недвижим имот. На повечето международни пазари, при една стабилна икономика, този индекс е до 10 години. Въпрос на елементарна математика е всеки един от вас да изчисли колко пъти са „раздути“ цените, което би трябвало да ни накара сериозно да се замислим какво става на пазара за недвижими имоти в София. При тези нива на цените имотите са нисколиквидни, безперспективни и доказателство за това е липсата на интерес от страна на крупни чуждестранни инвеститори, които са основна движеща сила на пазара, като в определена степен изключение правят единствено бизнес имотите и по-точно офис площите. Вторият движещ фактор на пазара е покупката на имот за лични нужди, но в условията на „дългова криза“, в каквато се намира икономиката на България, стагнацията в дребния и средния бизнес, като се има предвид БВП и ниската покупателната способност на населението, недвусмислено се налага изводът, че имотите остават недостъпни за по-голяма част от участниците на пазара. Поредното доказателство за неплатежоспособността на българските граждани е, че според статистиката на БНБ през 2015 г. със 100 000 е намалял броят на кредитните карти поради невъзможност да бъдат обслужвани.
2. Какви са прогнозите ви за развитието на столичния имотен пазар? Две са основните движещи сили на пазара за жилищни имоти в София, а именно вътрешната миграция и българската диаспора в чужбина. Факт е, че през последните две години жилищният пазар в София изпадна в ситуация на дефицит на имоти, което беше повече от логично, при положение че строителният сектор беше почти замразен след 2011 година. В резултат на това, търсенето изпревари предлагането и както е нормално в тези условия на пазара, цените се повишиха с 2-4%. Това създаде много добри предпоставки за стартирането на нови проекти, които да запълнят този вакуум, но не и условия за повишаването на цените на имотите, защото икономическите показатели на България остават нестабилни и не бележат особен ръст. Необяснимо защо обаче, новото строителство стартира на ценови нива от преди кризата, когато в ценообразуването се залагаха печелби 300-500%. Кратка справка на цените на строителните материали и СМР към момента показват, че себестойността на масовото строителство варира от 250 до 400 евро/м2, като само в определени райони на София при някои висококачествени проекти със смесено предназначение и повече удобства за общо ползване от живущите в тях, може да достигне до 800 евро/м2. На пръсти се броят строително-инвестиционните компании в София, които имат сериозен бекграунд и портфолио от реализирани проекти при това високо качество на строителство и могат да отговорят на завишените очаквания и потребности на купувачите. На практика обаче, непонятно е защо всички останали компании, които строят до тях, срещу тях или в съседната пряка продават на същите цени, без да могат да предоставят това качество на продукта. Това отново ни тласка в посока на „балонизиране“ на цените, а резултатът в крайна сметка е много пресен спомен за всички участници в този пазар. Строително-инвестиционните компании трябва да преосмислят своята ценова политика и да се ориентират към по-разумни печалби, в противен случай рискуват отново да изградят едни пустеещи сгради-призраци. Другото абсолютно спекулативно твърдение, което се прави чрез медийни публикации и ПР внушения, е, че цените на „зелено“ догонват цените на готовите жилища, защото видите ли, някои инвеститори са финансово стабилни, съответно при тях не е необходимо калкулиране на риска и по тази причина тези две цени са в равновесна точка. Аз считам това твърдение за абсолютно некоретно от страна на хората, които застават зад него, защото единствената реална причина цените на „зелено“ да бъдат по-ниски, е това, че с покупката на „зелено“ се осъществява един вид съфинансиране на строителния процес на проекта от страна на купувача.
3. Смята се, че раздвижването на пазара на имоти дойде като резултат от ниските лихви по депозитите. Споделяте ли това мнение? Намаляването на лихвените проценти по депозитите е нещо, с което много се спекулира през тази година, поредният блъф. Твърдението, че щом доходността от вложенията в имоти е по-висока, отколкото при банковите депозити, то те са рентабилни и задължително трябва да влагаме в тях, защото предстои ръст на цените, е спекулация, която поставя началото на надуването на „балона“. Некоректно е да се правят внушения, че моментът е подходящ да се правят инвестиции в недвижими имоти, а точно обратното, защото сега доверието в икономиката е много ниско. Намаляването на лихвите по депозитите е инструмент, който банкерите използват с цел да се предизвика икономическа активност на капиталите, да се подкрепи растежът и инфлацията. Активното вложение в недвижими имоти, които са дългосрочни активи, води до ново замразяване на капиталите, срив на цените и колапс на пазара. Всички много добре знаем какво се случи на имотния пазар в САЩ след 2001 година, когато пакет от финансови инструменти на Федералния резерв за стимулиране на икономиката предизвика траен ръст в ипотечното кредитиране. Ако една икономика като българската влезе в тази спирала, до две години ще изпадне в рецесия. България към момента остава най-бедната държава в ЕС, с най-ниски доходи и стандарт на живот. Реалната оценка на състоянието на доходите показва, че много малко хора могат да се възползват от възможностите на кредитирането, независимо от примамливите условия. Крайно време е да се спрат и спекулациите със собствениците на бизнес, мениджърите на ръководни позиции, ИТ-специалистите и успелите млади хора, които търсят и купуват имоти на килограм. Малко над сто и десет хиляди са лицата в цяла България, които се осигуряват на прага на максималния осигурителен доход, което е по-малко от 3% от населението в трудоспособна възраст. Бих задал на всички в този бизнес следния въпрос - ако за последните 5 години вече не са купили, по колко имота още трябва да придобият в София тези финансово обезпечени хора, за да формират една устойчива тенденция за развитие и ръст на пазара?
4. Имотният бизнес у нас се бори с некоректно отношение и лоши практики от страна на част от компаниите -участници на пазара. Има ли решение за този проблем? Най-големият проблем е и си остава липсата на доверие към брокерите от страна на клиентите. За лоши практики можем да си говорим много, но истината е, че нашата професия е много компроментирана, защото вече доста години продължава да няма законова или нормативна уредба, която да регламентира тази търговска дейност. Фалшиви оферти, фалшиви фирми, няма как да се оправдаваме и да очакваме някоя рекламна платформа да играе ролята на регулатор, при положение че това е в противоречие с нейните собствени интереси. В момента всяко юридическо лице, регистрирано като такова по смисъла на Търговския закон, може да упражнява посредническа дейност по сделки с имоти. Липсата на ясни правила, етични норми, задължения и отговорности превръщат бранша в привлекателно място за хора, които търсят лесни печалби или както аз обичам да казвам: гледат на бизнеса като на „далавера“. Крайно време е да се създаде сериозна браншова организация със широка представителност сред всички колеги, която да поеме отговорност за решаването на всички наболели проблеми в бизнеса.



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2016-07-12 09:54 от paul.
Re: Продаде ли апартамента, който предлагаш от 2008 г.?:]
12-07-2016 - 11:29:51
Ха ха, отново някой си прави сметката без кръчмаря. За да са верни изчисленията наем-цена на имота първо трябва наемите да се вдигнат 10 пъти, както е на запад, и тогава да се смята колко трябва да струват имотите. Който не му стигат парите да си намери втора, трета, четвърта работа, пак както е на запад.

А пропо, дайте насам някое хубаво имотче топ локейшън на 149Е квадрата. Айде че откога чакам.
Re: Продаде ли апартамента, който предлагаш от 2008 г.?:]
13-07-2016 - 14:25:22
Елементарната математика не е за елементарни хора.

В момента цените на имотите по данни на НСИ (http://www.nsi.bg/sites/default/files/files/data/timeseries/HFund_3.1.xls, [www.nsi.bg]), спрямо заплатите в София (http://www.nsi.bg/sites/default/files/files/data/timeseries/Labour_1.1.2.2.xls) пак по данни на НСИ са на дъното.

В момента имот в София е има-няма 42% по-достъпен от 2000 година.
Re: Продаде ли апартамента, който предлагаш от 2008 г.?:]
18-07-2016 - 21:16:49
Quote
Щиpлиц
Елементарната математика не е за елементарни хора.

В момента цените на имотите по данни на НСИ (http://www.nsi.bg/sites/default/files/files/data/timeseries/HFund_3.1.xls, [www.nsi.bg]), спрямо заплатите в София (http://www.nsi.bg/sites/default/files/files/data/timeseries/Labour_1.1.2.2.xls) пак по данни на НСИ са на дъното.

В момента имот в София е има-няма 42% по-достъпен от 2000 година.
Сам ли ги измисляш, или друг идиот ти помага?
Re: Продаде ли апартамента, който предлагаш от 2008 г.?:]
18-07-2016 - 21:22:35
Абе искам да питам автора ква е тая тема. Първо кой продава. Второ къв е имота дето се продава - етаж изложение и т.н. и т.н.. Трето защо чак сега се поставя въпроса, защо не е поставен през 2008 г ? Четвърто, дайте го насам за 149Е квадрата, ама само за топ супер мега локейшъни. Парата кеш, слагаш я на една дебела лихва от 0.01% годишно и след 2-3 години може да си купиш цял сладолед с лихвата.
Re: Продаде ли апартамента, който предлагаш от 2008 г.?:]
18-07-2016 - 21:24:07
Quote
paio
Quote
Щиpлиц
Елементарната математика не е за елементарни хора.

В момента цените на имотите по данни на НСИ (http://www.nsi.bg/sites/default/files/files/data/timeseries/HFund_3.1.xls, [www.nsi.bg]), спрямо заплатите в София (http://www.nsi.bg/sites/default/files/files/data/timeseries/Labour_1.1.2.2.xls) пак по данни на НСИ са на дъното.

В момента имот в София е има-няма 42% по-достъпен от 2000 година.
Сам ли ги измисляш, или друг идиот ти помага?

пайче, ти немаш ли некое хубаво имотче топ локейшън да бутнеш насам, на 149Е ?
Re: Продаде ли апартамента, който предлагаш от 2008 г.?:]
22-07-2016 - 06:52:52
Цените на жилищните имоти в столицата остават стабилни от началото на годината, като колебанията са в рамките на 1-2%.*smiley_ahh* Видимо покачване има единствено в офертните нива на старото строителство, но цените, на които се сключват реални сделки, не търпят съществени промени за периода януари-юни.*huh* Това сочат данните на консултантската компания Имотека за първото полугодие на 2016 г.
Анализът на компанията е на база средните пазарни нива за масивно и панелно строителство, като изключва някои ексклузивни нови проекти.
„Данните ни умишлено не включват някои единични проекти, продаващи се на високи нива и дело на надеждни инвеститори - тези сделки чертаят тенденции, различни от общите за пазара”, казва казва Явор Пейчев, мениджър в Имотека.
„Случващото се масово в жилищния сегмент е различно от спекулациите в последните месеци – реално от януари до сега не отчитаме сериозен ръст в цените, на които сключваме сделки.
Твърденията за покачване, които се разпространяват напоследък, се дължат по-скоро на офертните цени на пазара в момента”, казва Пейчев. По думите му, ръстът, отчетен в началото на 2016 г. спрямо 2015 г., е дал прекомерна смелост на продавачите и много от тях са опитали неоснователно да повишат цените си.
„Движението на цените зависи от множество фактори, не само от намеренията на продавачите. За тях се появи сериозна конкуренция от страна на новопостроените сгради. Поради този фактор нивата на сключване на сделки за старо строителство практически останаха същите с леки покачвания в отделни райони”, казва още Пейчев.
Според него завишените цени са рефлектирали върху времето за продажба на имотите, което видимо се е удължило през разглеждания период в сравнение с първото полугодие на 2015 г. Сделките, които се сключват между 1 и 3 месеца, значително намаляват броя си, падайки от 31% на 17% от общия обем. Същевременно расте делът на жилищата, престоели по-дълго на пазара.
Броят на имотите, очаквали купувач между 3 и 6 месеца, се покачват от 17% на 22%, а тези, останали на пазара между половин и една година, скачат от 16% през 2015 до 30% през 2016 г.
За жилищата, чиито първоначални цени са завишени, има две възможности – или да предложат пазарна цена още на начален етап, или да останат твърде дълго на пазара, което, както е видно от данните, вече е започнало да се случва.
„Важно е да се отбележи, че „жизненият цикъл” на един обявен за продажба имот стига пика си в шестата седмица, след което интересът към него рязко спада.
Ако един продавач наистина иска да реализира жилището си, то е важно да предложи адекватна на пазара цена в рамките на първите 3-4 седмици от обявяването на продажбата”, казва Явор Пейчев. Отстъпките продължават да са фактор на пазара, коментират още от компанията. Около 30% от сделките през периода са направени с отстъпки между 1 000 и 5 000 евро, а близо 10% от продажбите са с компромис в цената, вариращ между 5 000 и 10 000 евро.
Въпреки разминаванията в очакванията на купувачи и продавачи през последните месеци, активността на пазара продължава да расте, посочват от Имотека.
„Високите офертни цени и задържането на някои имоти на пазара в голяма степен се компенсира от новото строителство и сделките ни през това полугодие растат с около 30% на годишна база и с близо 15% спрямо второто полугодие на 2015 година”, казва Явор Пейчев.
Реализираните имоти са предимно двустайни и тристайни, като първите заемат дял от 44% от всички, а вторите – 35%. За многостайни апартаменти са 8% от сделките, а за едностайни – 7%. С допълнителни 2-3% нарастват покупките с цел инвестиция, се посочва още в анализа на Имотека.
„Независимо от квадратурата, можем да кажем, че делът на по-скъпите имоти расте”, казва Явор Пейчев.
„Делът на покупките между 70 000 и 100 000 евро расте до 28% при 19% година по-рано. Също толкова – 28%, заемат и сделките за жилища на цена между 50 000 и 70 000 евро, което е покачване с два процентни пункта спрямо 2015 година. С 2% е нараснал е обемът на покупките над 100 000 евро”. В същото време имотите на по-ниски цени частично губят популярност, посочват от Имотека. От 11% на 4% пада делът на жилищата до 30 000 евро, а тези между 30 000 и 50 000 евро са 22% от всички при 29% в първото полугодие на 2015 г.
Сред най-желаните от купувачите квартали през шестмесечието са Младост, Център, Изток, Изгрев и Витоша, а Манастирски ливади си възвърна интереса след преустройството на някои започнати преди кризата проекти. Големите жилищни комплекси и кварталите с достъп до метро запазват популярността си стабилна.
„Има интерес и към зони като Хладилника и Иван Вазов, например, но сделките там не са в големи обеми поради малката площ и по-ниското предлагане”, обобщава Явор Пейчев. Кръстова вада, Гео Милев и Яворов също са обект на интерес от страна на купувачите, посочват още от Имотека.
Като водещи фактори за покупка остават добрата комуникативност на района, сигурността и зелените площи. По отношение на самия имот от първостепенно значение е доброто му изпълнение – функционално разпределение, наличие на светлина и добре поддържани общи части. Прогнозата на Имотека до края на годината е за задържане на цените с тенденция за продължаващ, но умерен ръст.
С оглед на големия интерес от страна на купувачите и растящия брой новопостроени сгради активността ще продължи да се движи във възходяща посока.
Клиентите ще търсят високо качество и ще са склонни да плащат повече, но само ако имотът отговаря на изискванията им. В противен случай ще прибягват до сделка, едва когато намерят желаното жилище. Новото строителство ще запази темпа си на растеж, като към момента инвеститорите вече са започнали да изграждат проектите си след анализ на клиентското търсене. Възможно е и продавачите на старо строителство да преосмислят офертните си нива или да се опитат чрез основен или козметичен ремонт да подобрят предлаганите от тях имоти.:]
Re: Продаде ли апартамента, който предлагаш от 2008 г.?:]
01-08-2016 - 11:12:03
Темата е:
paul [ Отговор ]
"Продаде ли апартамента, който предлагаш от 2008 г.?" и следва злобарска усмивка!!!
Та да ви отговоря от мое име:
1. Не не съм го продал и скоро няма да го продам защото:
- До момента нямаше условия, клиенти много, пари нямат или чакат да стане по евтинко.
- Не съм умрял от глад та да го дам на цената на джипка на старо.
- Може да съм луд, но ще продавам на цената която си искам.
2. В момента в който цените възвръщат старите си нива, "акули" като вас бродят с тайното намерение да докопат нещо евтинко останало на пазара, защо ли?
Ами простичко е: Имаме парички, купуваме днес, след два месеца продаваме и хоп печалба от 20%, щото сме тарикати.
Как обаче да стане така, че да купиме на далавера!
Елементарно"Уотсън":
Пускаме във форума статийка с която убеждаваме "балъците", че повишение на цените не се очаква. Покрепяме го с "факти" ;) и хоп рибата в тигана!

ДА АМА НЕ!!!

P.S: Въпросът не е адресиран до мен лично, но счетох за нужно да отговоря от името на потенциалните "РИБИ", а риба в тоя гьол НЕМАААА!
Re: Продаде ли апартамента, който предлагаш от 2008 г.?:]
01-08-2016 - 12:13:10
Ахааа, ти май си от набълбукалитесе на 1500 евро/м2 в кални ливади и ти се ще да се оттървеш на цената на която си купил. Дааа можеее, но ще трябва да почакаш до 2029-та. Дотогава си плащай редовно ипотечните вноски към банката и няма да се чувстваш потенциална риба или балък.

Quote
Tulev
Темата е:
paul [ Отговор ]
"Продаде ли апартамента, който предлагаш от 2008 г.?" и следва злобарска усмивка!!!
Та да ви отговоря от мое име:
1. Не не съм го продал и скоро няма да го продам защото:
- До момента нямаше условия, клиенти много, пари нямат или чакат да стане по евтинко.
- Не съм умрял от глад та да го дам на цената на джипка на старо.
- Може да съм луд, но ще продавам на цената която си искам.
2. В момента в който цените възвръщат старите си нива, "акули" като вас бродят с тайното намерение да докопат нещо евтинко останало на пазара, защо ли?
Ами простичко е: Имаме парички, купуваме днес, след два месеца продаваме и хоп печалба от 20%, щото сме тарикати.
Как обаче да стане така, че да купиме на далавера!
Елементарно"Уотсън":
Пускаме във форума статийка с която убеждаваме "балъците", че повишение на цените не се очаква. Покрепяме го с "факти" ;) и хоп рибата в тигана!

ДА АМА НЕ!!!

P.S: Въпросът не е адресиран до мен лично, но счетох за нужно да отговоря от името на потенциалните "РИБИ", а риба в тоя гьол НЕМАААА!
Re: Продаде ли апартамента, който предлагаш от 2008 г.?:]
02-08-2016 - 09:46:07
Нищо подобно!
Аз строя и продавам без нито едно евро кредит и никога не бих се набалбукал в апартамент, уважаеми.
Това което строя са ниско-енергийни, високо-технологични сгради за които "българина" скоро няма да разбере, че скъпото излиза по евтино.
Тука можеш да видиш за какво става дума, уважаеми!
[woodenhousesofnewtype.blogspot.bg]
Ако не ти е ясно нещо можеш да питаш, но първо се позачети за какво става дума.
Съжаляваме, само регистрирани потребители могат да публикуват в този форум.

Натиснете тук за вход