Dnes Bloombergtv.bg Investor Gol Automedia Tialoto Az-Jenata Az-deteto Teenproblem Puls Imoti.net Rabota Start Blog Aha Snimka
imoti net - порталът за недвижими имоти
 


Добре дошли! Вход Създаване на нов профил

Разширено

Как се купува от ЧСИ - разказ от първо лице

Публикувано от buyer 
Как се купува от ЧСИ - разказ от първо лице
25-11-2013 - 18:18:59
Здравейте,

След много търсене и огледи, най-после купих. Ето малко личен опит как се купува апартамент от ЧСИ:

Харесах си апартамент, който се продаваше от ЧСИ. До момента бяха минали три неуспешни търга и предстоеше четвърти. Всъщност по правилно е да се каже, че предстоеше втория "втори" търг, защото процедурата, описана в ГПК чл. 494 обхваща два търга, като началната цена при втория е равна на 80% от началната цена при първия. Ако и след втория търг няма обявен купувач, то взискателя може да определи нова начална цена (без да се съобрзазява с правилото за 80-те процента). В моя случай това беше втора поред публична продан и вече беше минал първият търг от нея.

Поразпитах тук там, защото вече бях гледал апартамента и ми беше харесал. ЧСИ-то като разбра, че имам интерес, пусна обявлението още на следващия ден. От пускането на обявлението до търга има един месец, пред този месец могат да се правят огледи. Ходих и пак гледах апартамента, говорих със собственика, който беше напълно запознат с прцедурата и не ми е правил никакви въртели.

За участие в търга се плаща задатък в размер на 10% от първоначалната цена по сметката на ЧСИ-то, която е посочена в обявлението. Тук е възможно да има лек подводен камък - в ГПК е казано, че ЧСИ трябва да върне задатъка на участниците, които не са спечелили търга, но не е уточнен срок! Чух за ЧСИ-та (не знам дали е вярно), които искат % от сумата, за да върнат задатъка, иначе могат да те мотаят доста време. Аз платих задатъка в предпоследния ден преди търга, за да съм сигурен, че в деня преди търга парите ще са в сметката на ЧСИ. След това се подава т.нар. Наддавателно предложение (чл.489 от ГПК). Тук също има една подробност: При писмените наддавателни предложения няма определена стъпка, т.е. ако първоначалната цена е 100 000 лв, може наддавателното предложение да е за 100 001 лв, НО при устното наддаване има стъпка, равна на размера на задатъка (10% от първоначалната цена). Така може да се получи ситуация, в която аз, като участник да съм склонен да дам да кажем 105 хиляди, но съм написал в наддавателното 100 002 лева, а друг участник е написал 100 005 лева. Тогава неговото предложение е по-голямо и ако искам да наддам, трябва да дам 110 хиляди, което е над предварително опредления лимит. Затова е добре наддавателното предложение да се помисли добре, за да не се стига до устно наддаване със стъпка 10% от първоначалната цена.

Самото предложение се слага в плик заедно с копие на квитанцията за внесен задатък и се депозира в съда (в момента в София това се прави в сградата на нотаратиата на Партиарха и В.Левски), за което се получава входящ номер.

Търгът представлява една леко театрална процедура, която се извършва в мазето на Нотариата. Това мазе го наричат гръмко "Тръжна Зала". Направо се шашнах колко хора имаше - поне 40-50 човека (една деловодителка каза, че всеки ден е така), ако не и повече, имаше едновременно търгове на 5-6 ЧСИ. Докато чаках да дойде моя търг стоях до изхода и гледах как някои излизат от мазето ("Тръжната зала" де, добре) - едни весели си честитяха, други нещо псуваха под мустак. Тук трябва да кажа още нещо много важно - банката може да наддава от собствено име, като не е длъжна да внася задатък! Има банки, които участват на търговете, когато цената на обезпеченията пада много, но в моя случай банката не се интересуваше от имота, затова не съм проучвал в подробности какво се случва след това.

Дойде и моят ред - нямаше други наддавателни предложения, така че бях "обявен за купувач", което все още нищо не значи. Тук идва най-големият проблем в тази процедура: плащането.

Пълната цена на имота (която е написана в наддавателното предложение, ако не е имало устно наддаване) трябва да бъде платена в седемдневен срок!!! Това значи, че ако съм посочил първоначалната цена (да кажем 100000) и съм внесъл десет, остават още едни 90, които трябва да бъдат внесени в седемдневен срок. И като се казваше в една реклама - и това не е всичко! - трябва да се внесе и една допълнителна такса от 1.5%+ДДС (1800 лева) за изготвяне на Постановление за възлагане. Имота обаче още не е собствен, така че вариант за ипотека няма, остава едиствено вариант за потребителски кредит, с които да се финансира покупката. Добрата новина е, че банките са склонни да отпускат доста големи потребителски кредити, но трябва да се действа бързо. Най-добре е всичко да е предварително уговорено с банката и ако търга се спечели, процедурата по отпускането на кредита да се задейства максимално бързо. Цената и таксата на ЧСИ се плащат с отделни платежни.

Кредитът е отпуснат, цената е платена. Следваща стъпка - ЧСИ усведомява банката, длъжникът и други заинтересовани страни, че имотът е продаден. Те имат едноседмичен срок за обжалване, като могат да обжалват само законността на самата продан, но не и цената или нещо друго. Ако има обжалване съдебната практика сочи, че то не се уважава, ако ЧСИ-то си е свършил работата като хората. В моя случай нямаше обжалване, но дори и да имаше, това само щеше да ме забави с максимум няколко месеца. Ако искате да видите дали ЧСИ си е свършил добре работата, отивате с адвокат в съда и сикате описа на делото, там проверявате дали закона е спазен и има ли нередности.

След изтичане на срока за обжалване постановлението за възлагане влиза в сила, нооооо.... първо трябва да си платите местния данък, по ЗМДТ, който за София е 2.5% върху цената на придобиване. С бележката за платения данък - при ЧСИ. Взимате си Постановлението за Възлагане и право в Агенцията по вписванията - и там 0,1% от цената за вписване, и още една седмица, за да си получите вашия екземпляр.

Като си вземете екземпляра отивате при предишния собственик взимате си ключа, правите един приемо-предавателен протокол, предал, приел и честито! Ако не ви дава ключа и не можете да влезете в собствеността - например някой живее вътре и прави циркове - отивате обратно при ЧСИ и му плащате още 1.5% върху цената (1500 лева при цена 100 000), той идва, вика полиция, изхвърля ги (въвод във владение, чл.498 от ГПК), викате си ключар, сменяте си ключа и това е.

За десерт: вашият нов апартамент все още има ипотека в полза на банката и възбрана, наложена от ЧСИ. Отивате при ЧСИ и му казвате да махне възбраната (задължителсно след като имота е вписан в АВ). Тук проблеми няма, той я маха и сте ОК. Ипотеката обаче стои - за да я махнете ЧСИ изпраща запитване до банката, на което банката не отговаря (ипотеката си е свършила работата като обезпечение) и след тридневен срок ви дава Удстоверение, с което отивате при нотариус и махате ипотеката, като таксата за заличаване на ипотеката е за ваша сметка.

Това е. Отнема около два месеца. Преди цялото нещо задължително се прави справка в АВ да не изникне от някъде някое вещно право или друг подводен камък, че тогава става неприятно. Иначе след вписването на възбраната на ЧСИ (което е станало преди търга) собственикът не може да се разпорежда с имота.

Важно: Използването на услугите на юрист, който има опит в публични продани (при всички стъпки на процедурата) е силно препоръчително!

Надявам се, че горното ще е полезно на някой, та поне да им смисъл писането на целия този текст.
Аз сега си сменям ника на "owner" :)
Успех на всички!
Re: Как се купува от ЧСИ - разказ от първо лице
25-11-2013 - 18:33:22
би ли споделил какво взе и колко ти излезе масрафа
Re: Как се купува от ЧСИ - разказ от първо лице
25-11-2013 - 20:21:36
avatar
Quote
buyer
Като си вземете екземпляра отивате при предишния собственик взимате си ключа, правите един приемо-предавателен протокол, предал, приел и честито! Ако не ви дава ключа и не можете да влезете в собствеността - например някой живее вътре и прави циркове - отивате обратно при ЧСИ и му плащате още 1.5% върху цената (1500 лева при цена 100 000), той идва, вика полиция, изхвърля ги (въвод във владение, чл.498 от ГПК), викате си ключар, сменяте си ключа и това е.

Ако продавачът се окаже чишит, злобар, злодей, гадина, идиот, мръсник, подлец, гадно копеле ......?
Ако при огледа купувачът е "одобрил" имота във вида в който е, а при влизането във владение вътре всичко е изкорубено и жилището е обезкостено?
Re: Как се купува от ЧСИ - разказ от първо лице
25-11-2013 - 22:09:11
avatar
Бях харесал един от ЧСИ преди 2 години, но като видях колко е луд "собственика" и как около сградата няма места за паркиране (Белите брези) веднага се отказах. Цената бе примамлива, но в крайна сметка си намерих нещо далеч по-добро, при това без да минавам през ЧСИ. Едно допълнение от мен - добре е човек да чете оценката, там са вписани ремонтите.

- Как е, как е, продават ли се имотите?
- ... миииии продават се ..., ама не се купуват нещо?!!
Re: Как се купува от ЧСИ - разказ от първо лице
25-11-2013 - 22:54:46
TZARS написа:

"Ако продавачът се окаже чишит, злобар, злодей, гадина, идиот, мръсник, подлец, гадно копеле ......?
Ако при огледа купувачът е "одобрил" имота във вида в който е, а при влизането във владение вътре всичко е изкорубено и жилището е обезкостено?"

Ако всичкото това се окаже вярно просто няма да участваш в търга.
Ако обезкости имота - този риск е за сметка на купувача, но мисля че е възможно след това купувача да заведе иск, ако имота не отговаря на описа (чл. 486 от ГПК гласи: Имотът се оставя във владение на длъжника до извършване на проданта. Длъжникът трябва да управлява имота като добър стопанин. Той получава имота по описа и е длъжен да го предаде в същото състояние, в което го е приел). Все пак тук съществува риск за купувача, това е безспорно.

От друга страна, обезкостяването на имота от страна на длъжника предполагам би било породено само от някаква субективна "злоба", която би могла да му донесе сериозни проблеми - веднъж труд да го "обезкости", после влачене по съдилища и т.н. не вярвам да има адвокат, който да посъветва длъжника да направи подобно нещо - не стига, че често цената на проданта не стига за обезпечение на вземанията на кредитора, ами после и да плаща на новия собственик заради това, че му е "обезкостил" собствеността...

Направи ми впечатление, че длъжниците са много наясно със законовата рамка и не проявяват интерес да те мотаят или да правят спънки. То и за тях е по-изгодно обезпечението да се продаде колкото се може по-скоро, за да си погасят колкото се може по-голяма част от дълга, колкото се може по-скоро.

Другото, което ми направи впечетление, е че ЧСИ-тата са затрупани с работа и изкарват много добри пари - все пак взимат и от длъжника, и от купувача. Големите кантори са с по 30 човека персонал, от които помощник ЧСИ (хората, които реално водят проданите) са сигурно поне десетина човека.

nradev,
Взех тристаен тухла (1996г.) в идеален център, 100 кв.м. (реални, а не от "новите";) ) на цена с около 15% под пазарната цена в района в момента.
Анонимен потребител
Важна тема
26-11-2013 - 08:55:40
Темата ми се струва важна и я слагам най-отгоре "забодена".
Всякакви постове извън темата ще бъдат трити.
Re: Как се купува от ЧСИ - разказ от първо лице
26-11-2013 - 10:22:35
avatar
Аз също имам наблюдения за работата на някои чси-та и наистина работа имат много и персонал също, но многото работа не идва от продажба на имоти, а от разчистване на задължения на длъжници, които дължат суми от порядъка на 2000-5000лв на които са запорирани заплати, пенсии и т.н. за задължения към топлофикация, бързи кредитчета потребителски по 500-1000лв и т.н.

Автоматичен подпис: [www.investor.bg] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net]

"До 2060 г. българското население ще се стопи с 27%, но в София ще нарасне с 45% до 1, 87 милиона души..." Кога се купува недвижим имот - когато цениТЕ падат или когато вървят на горе?
Re: Как се купува от ЧСИ - разказ от първо лице
26-11-2013 - 10:29:19
avatar
Това, което ми е интересно от твоята покупка е:

1.Казваш 15% под реалната цена за района, а каква е тя според теб?
2. Имаш ли представа защо имота не се е продал преди да се стигне до публична продан? Кредита беше по-голям от пазарната цена на имота или нещо друго като сериозен недостатък като скосявания, последен етаж, много външни стени, изглед към шумен булевард, преход и т.н.?
3. Ти ползва ли потребителски кредит за доплащането и какъв беше размера на кредита, който изтегли (ако не е тайна разбира се)?
4. Обжалване ако има от страна на собственика не съм убеден, че нещата ще се решат за по-малко от година особено ако има добър адвокат собственика. Твоя адвокат какво мисли по въпроса?

Сподели още от опита си ще бъдеш много полезен на форума.

Автоматичен подпис: [www.investor.bg] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net]

"До 2060 г. българското население ще се стопи с 27%, но в София ще нарасне с 45% до 1, 87 милиона души..." Кога се купува недвижим имот - когато цениТЕ падат или когато вървят на горе?
Re: Как се купува от ЧСИ - разказ от първо лице
26-11-2013 - 10:41:47
Радвам се, че намирате написаното за интерсно. Ето още малко:

Какво се случва, ако не съм спечелил търга?
Ако проданта се осъществи чрез търг (независимо дали с устно наддаване или само с писмените наддавателни предложения), на който има повече от един участник и някой друг спечели имота, ЧСИ няма веднага да ви върне задатъка, и участието ви в проданта не е приключило. Ако спечелилият участник не внесе цената или по някакъв друг повод се откаже от покупката (да кажем е разбрал факти за имота, които са го демотивирали за покупката и се е отказал, майната му на задатъка), той си губи задатъка в полза на взискателя и ако вашето предложение е второ, вече вие сте обявен за купувач, като имате една седмица за внасяне на пълната цена. Ако и втория участник се окаже, и има трети, процедурата продължава, докато някой го купи или няма повече участници.

Как се смята срока за обжалване, преди Постановлението за Възлагане да влезе в сила.
Срокът за обжалване е седем дни, като започва да тече от датата на уведомление на страните - ЧСИ си имат призовкари, които носят уведомленията на страните. В моя случай ЧСИ-то каза, че ще изчака девет дни след уведомлението (вместо седем), защото е възможно обжалването да стане по пощата, а тогава важи датата на пощенското клеймо. С две думи - отделете си около две седмици от търга до получаването на Постановлението.

Къде ми е Нотариалния акт?
Ето това беше най трудно да го обясня на баба ми - няма нотариален акт, защото сделката не минава през нотариус. А не минава през нотариус, защото не е двустранна и в нея няма две страни, които да са се разбрали нещо, което нотарусът да удостовери. Документът за собственост е "Постановление за Възлагане", което е едностранно - издава го ЧСИ, и в което е описан имотът и т.н. другите атрибути са като на Н. акт.
Re: Как се купува от ЧСИ - разказ от първо лице
26-11-2013 - 11:10:10
Продавач, ще се опитам да отговоря:

1.Казваш 15% под реалната цена за района, а каква е тя според теб?
Цената, до която стигам след оглед на имотите, които представляват интерес за мен в района (търся от зимата) и разговор с брокера/собственика. Обикновенно свалят по нещо, някои повече, други по-малко от обявената. Няма да влизам в спорове за цената, щото съм ви чел тука препирните на тема цени :)

2. Имаш ли представа защо имота не се е продал преди да се стигне до публична продан? Кредита беше по-голям от пазарната цена на имота или нещо друго като сериозен недостатък като скосявания, последен етаж, много външни стени, изглед към шумен булевард, преход и т.н.?
Да, кредита беше много по-голям от пазарната цена на имота и предишните търгове са били на много висока цена. Нито един от посочените от теб недостатъци го няма.

3. Ти ползва ли потребителски кредит за доплащането и какъв беше размера на кредита, който изтегли (ако не е тайна разбира се)?
Да, ползвах, разбира се. Kредита беше някакъв промоционален с макс. размер 50 хил лв. Няма ипотеки, няма такса за рефинансиране, но банката поиска поръчители и доказване на доход, и лихвата е малко дървена.

4. Обжалване ако има от страна на собственика не съм убеден, че нещата ще се решат за по-малко от година особено ако има добър адвокат собственика. Твоя адвокат какво мисли по въпроса?
Моят адвокат има поглед само в СГС, за другите градове не знам, но за София отнема няколко месеца. Обжалването е административно и се гледа на закрито заседание, така че и да има адвокат длъжникът, той не може да участва на делото. Може да се обажва само законосъобразността в работата на ЧСИ (спазването на процедурата по закон), нищо друго. Може да се обжалва неспазването на ГПК в смисъл например, че ЧСИ не е сложил обвление на имота, че не е уведомил страните или нещо такова, но това може да се види в описа на делото още преди внасянето на задатъка. Съдът разглежда жалбата на закрито заседание и решението не подлежи на обжалване на по-горна инстанция, така че не могат да те мотаят с много обжалвания на следващи инстанции. В повечето случаи обжалването с цел забавяне не е в полза на длъжника. Ако това е единственото му жилище, той живее в него и иска да спести наем за 2-3 месеца, това би го мотивирало, може би.



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2013-11-26 11:18 от buyer.
Съжаляваме, само регистрирани потребители могат да публикуват в този форум.

Натиснете тук за вход