Здравейте,
След много търсене и огледи, най-после купих. Ето малко личен опит как се купува апартамент от ЧСИ:
Харесах си апартамент, който се продаваше от ЧСИ. До момента бяха минали три неуспешни търга и предстоеше четвърти. Всъщност по правилно е да се каже, че предстоеше втория "втори" търг, защото процедурата, описана в ГПК чл. 494 обхваща два търга, като началната цена при втория е равна на 80% от началната цена при първия. Ако и след втория търг няма обявен купувач, то взискателя може да определи нова начална цена (без да се съобрзазява с правилото за 80-те процента). В моя случай това беше втора поред публична продан и вече беше минал първият търг от нея.
Поразпитах тук там, защото вече бях гледал апартамента и ми беше харесал. ЧСИ-то като разбра, че имам интерес, пусна обявлението още на следващия ден. От пускането на обявлението до търга има един месец, пред този месец могат да се правят огледи. Ходих и пак гледах апартамента, говорих със собственика, който беше напълно запознат с прцедурата и не ми е правил никакви въртели.
За участие в търга се плаща задатък в размер на 10% от първоначалната цена по сметката на ЧСИ-то, която е посочена в обявлението. Тук е възможно да има лек подводен камък - в ГПК е казано, че ЧСИ трябва да върне задатъка на участниците, които не са спечелили търга, но не е уточнен срок! Чух за ЧСИ-та (не знам дали е вярно), които искат % от сумата, за да върнат задатъка, иначе могат да те мотаят доста време. Аз платих задатъка в предпоследния ден преди търга, за да съм сигурен, че в деня преди търга парите ще са в сметката на ЧСИ. След това се подава т.нар. Наддавателно предложение (чл.489 от ГПК). Тук също има една подробност: При писмените наддавателни предложения няма определена стъпка, т.е. ако първоначалната цена е 100 000 лв, може наддавателното предложение да е за 100 001 лв, НО при устното наддаване има стъпка, равна на размера на задатъка (10% от първоначалната цена). Така може да се получи ситуация, в която аз, като участник да съм склонен да дам да кажем 105 хиляди, но съм написал в наддавателното 100 002 лева, а друг участник е написал 100 005 лева. Тогава неговото предложение е по-голямо и ако искам да наддам, трябва да дам 110 хиляди, което е над предварително опредления лимит. Затова е добре наддавателното предложение да се помисли добре, за да не се стига до устно наддаване със стъпка 10% от първоначалната цена.
Самото предложение се слага в плик заедно с копие на квитанцията за внесен задатък и се депозира в съда (в момента в София това се прави в сградата на нотаратиата на Партиарха и В.Левски), за което се получава входящ номер.
Търгът представлява една леко театрална процедура, която се извършва в мазето на Нотариата. Това мазе го наричат гръмко "Тръжна Зала". Направо се шашнах колко хора имаше - поне 40-50 човека (една деловодителка каза, че всеки ден е така), ако не и повече, имаше едновременно търгове на 5-6 ЧСИ. Докато чаках да дойде моя търг стоях до изхода и гледах как някои излизат от мазето ("Тръжната зала" де, добре) - едни весели си честитяха, други нещо псуваха под мустак. Тук трябва да кажа още нещо много важно - банката може да наддава от собствено име, като не е длъжна да внася задатък! Има банки, които участват на търговете, когато цената на обезпеченията пада много, но в моя случай банката не се интересуваше от имота, затова не съм проучвал в подробности какво се случва след това.
Дойде и моят ред - нямаше други наддавателни предложения, така че бях "обявен за купувач", което все още нищо не значи. Тук идва най-големият проблем в тази процедура: плащането.
Пълната цена на имота (която е написана в наддавателното предложение, ако не е имало устно наддаване) трябва да бъде платена в седемдневен срок!!! Това значи, че ако съм посочил първоначалната цена (да кажем 100000) и съм внесъл десет, остават още едни 90, които трябва да бъдат внесени в седемдневен срок. И като се казваше в една реклама - и това не е всичко! - трябва да се внесе и една допълнителна такса от 1.5%+ДДС (1800 лева) за изготвяне на Постановление за възлагане. Имота обаче още не е собствен, така че вариант за ипотека няма, остава едиствено вариант за потребителски кредит, с които да се финансира покупката. Добрата новина е, че банките са склонни да отпускат доста големи потребителски кредити, но трябва да се действа бързо. Най-добре е всичко да е предварително уговорено с банката и ако търга се спечели, процедурата по отпускането на кредита да се задейства максимално бързо. Цената и таксата на ЧСИ се плащат с отделни платежни.
Кредитът е отпуснат, цената е платена. Следваща стъпка - ЧСИ усведомява банката, длъжникът и други заинтересовани страни, че имотът е продаден. Те имат едноседмичен срок за обжалване, като могат да обжалват само законността на самата продан, но не и цената или нещо друго. Ако има обжалване съдебната практика сочи, че то не се уважава, ако ЧСИ-то си е свършил работата като хората. В моя случай нямаше обжалване, но дори и да имаше, това само щеше да ме забави с максимум няколко месеца. Ако искате да видите дали ЧСИ си е свършил добре работата, отивате с адвокат в съда и сикате описа на делото, там проверявате дали закона е спазен и има ли нередности.
След изтичане на срока за обжалване постановлението за възлагане влиза в сила, нооооо.... първо трябва да си платите местния данък, по ЗМДТ, който за София е 2.5% върху цената на придобиване. С бележката за платения данък - при ЧСИ. Взимате си Постановлението за Възлагане и право в Агенцията по вписванията - и там 0,1% от цената за вписване, и още една седмица, за да си получите вашия екземпляр.
Като си вземете екземпляра отивате при предишния собственик взимате си ключа, правите един приемо-предавателен протокол, предал, приел и честито! Ако не ви дава ключа и не можете да влезете в собствеността - например някой живее вътре и прави циркове - отивате обратно при ЧСИ и му плащате още 1.5% върху цената (1500 лева при цена 100 000), той идва, вика полиция, изхвърля ги (въвод във владение, чл.498 от ГПК), викате си ключар, сменяте си ключа и това е.
За десерт: вашият нов апартамент все още има ипотека в полза на банката и възбрана, наложена от ЧСИ. Отивате при ЧСИ и му казвате да махне възбраната (задължителсно след като имота е вписан в АВ). Тук проблеми няма, той я маха и сте ОК. Ипотеката обаче стои - за да я махнете ЧСИ изпраща запитване до банката, на което банката не отговаря (ипотеката си е свършила работата като обезпечение) и след тридневен срок ви дава Удстоверение, с което отивате при нотариус и махате ипотеката, като таксата за заличаване на ипотеката е за ваша сметка.
Това е. Отнема около два месеца. Преди цялото нещо задължително се прави справка в АВ да не изникне от някъде някое вещно право или друг подводен камък, че тогава става неприятно. Иначе след вписването на възбраната на ЧСИ (което е станало преди търга) собственикът не може да се разпорежда с имота.
Важно: Използването на услугите на юрист, който има опит в публични продани (при всички стъпки на процедурата) е силно препоръчително!
Надявам се, че горното ще е полезно на някой, та поне да им смисъл писането на целия този текст.
Аз сега си сменям ника на "owner"
Успех на всички!
) на цена с около 15% под пазарната цена в района в момента.
