Dnes Bloombergtv.bg Investor Gol Automedia Tialoto Az-Jenata Az-deteto Teenproblem Puls Imoti.net Rabota Start Blog Aha Snimka
imoti net - порталът за недвижими имоти
 


Добре дошли! Вход Създаване на нов профил

Разширено

Май 2010 - "Заформя ли се бултрап за имотите?"

Публикувано от greenbul 
Re: Май 2010 - "Заформя ли се бултрап за имотите?"
12-04-2011 - 10:59:18
avatar
За това "1000 евро" мога да предпложа, че преди 2 години е било "1500 евро", иначе сега нямаше да има за продан... Когато някой има стока и в същото време и много други имат стока, трябва да ги изпревари, а не да прави декларации. Но пък апартаментите хляб и вода не искат в крайна сметка, може да почакат до 2030 година.
Re: Май 2010 - "Заформя ли се бултрап за имотите?"
12-04-2011 - 13:07:13
Quote
dodo2
Quote
Imotko
Графиките отразяват, и ще отразяват още известно време, че най-високите /непродаваемите/ цени слизат до средни. Средните си стоят, някои от тях стават ниски /продаваеми/, ниските /боклуците/ си стоят или се продават. В резултат средната цена слиза, но няма повече реално предлагане на нормални жилища на ниски цени.
Едни познати свалиха цената на едно непродаваемо нещо в "Иван Вазов" от 1250 евро на 800 евро, графиката се е насрала от кеф, и какво от това?

Не, не отразват това. Постоянно пиша за "хистограма", но май не се знае какво е това, та да поясня, нещо просто е - броят се офертите в определени интервали, аз смятам през 100 евро. Това което се вижда, е че постоянно офертите в по-евтините интервали се увеличават, а тези в по-скъпите - намаляват и се изместват наляво (към по-евтините). Друг факт - средната цена е по-голяма от медианата, а двете са по-високи от най-честия интервал, т.е. хистограмата е несиметрична и е изместена вляво (към по-ниските цени). Коментари няма да правя, защото май няма смисъл.

Само един пример - офертите в интервала 600-700 преди 48 седмици са били 13%, сега са 16%. Освен това има увеличение на броя на обявите с 13%, така че като абсолютна стойност разликата е още по-голяма. Това се отнася за всички интервали под тези на средната цена, докато тези над нея - намаляват. Например цените в интервала 800-900 прези 48 седмици са били 19%, а сега са 16%.

Надявам се да е полезно за осмисляне какво се случва. А не да се фантазира дилетантски в стил др. Иванов, че се изтеглили скъпите оферти и затова падала средната цена - не, намаляват всички цени, а броят на офертите расте.

Почти ти схванал какво се случва.
Re: Май 2010 - "Заформя ли се бултрап за имотите?"
12-04-2011 - 13:07:51
Quote
dodo2
За това "1000 евро" мога да предпложа, че преди 2 години е било "1500 евро", иначе сега нямаше да има за продан... Когато някой има стока и в същото време и много други имат стока, трябва да ги изпревари, а не да прави декларации. Но пък апартаментите хляб и вода не искат в крайна сметка, може да почакат до 2030 година.

Хартиите в банката хляб и вода искат ли?
Re: Май 2010 - "Заформя ли се бултрап за имотите?"
12-04-2011 - 13:16:24
Quote
Imotko
Вече следва? Та тоя път да не стане пак грешка и нещо да не съм разбрал или пак да отложите срива за след 2012г.

Може и след 2012 да е, може и по-рано да е, единственото игурно е че няма да се размине.
Не очаквай спад на зените за ден или седмица. Спадът на цените е мъчителен процес.
Описано е в теорията на имотния балон.

Приземяване Приземяване Приземяване Приземяване Приземяване
Re: Май 2010 - "Заформя ли се бултрап за имотите?"
12-04-2011 - 13:19:57
Quote
dodo2
Quote
Imotko
Графиките отразяват, и ще отразяват още известно време, че най-високите /непродаваемите/ цени слизат до средни. Средните си стоят, някои от тях стават ниски /продаваеми/, ниските /боклуците/ си стоят или се продават. В резултат средната цена слиза, но няма повече реално предлагане на нормални жилища на ниски цени.
Едни познати свалиха цената на едно непродаваемо нещо в "Иван Вазов" от 1250 евро на 800 евро, графиката се е насрала от кеф, и какво от това?

Не, не отразват това. Постоянно пиша за "хистограма", но май не се знае какво е това, та да поясня, нещо просто е - броят се офертите в определени интервали, аз смятам през 100 евро. Това което се вижда, е че постоянно офертите в по-евтините интервали се увеличават, а тези в по-скъпите - намаляват и се изместват наляво (към по-евтините). Друг факт - средната цена е по-голяма от медианата, а двете са по-високи от най-честия интервал, т.е. хистограмата е несиметрична и е изместена вляво (към по-ниските цени). Коментари няма да правя, защото май няма смисъл.

Само един пример - офертите в интервала 600-700 преди 48 седмици са били 13%, сега са 16%. Освен това има увеличение на броя на обявите с 13%, така че като абсолютна стойност разликата е още по-голяма. Това се отнася за всички интервали под тези на средната цена, докато тези над нея - намаляват. Например цените в интервала 800-900 прези 48 седмици са били 19%, а сега са 16%.

Надявам се да е полезно за осмисляне какво се случва. А не да се фантазира дилетантски в стил др. Иванов, че се изтеглили скъпите оферти и затова падала средната цена - не, намаляват всички цени, а броят на офертите расте.

Един приятел ми сигнализира как имотните сайтове изкривяват средните цени от графиките. При заявяване на търсене в даден квартал, ако не се посочи горно ограничение на цената, излизат 1-2 оферти със свръх-нереална цена за даден квартал. Проверих и се оказа вярно.
Тук ще посоча лош пример от сайта имот.бг (за него ми сигнализираха):
При задаване на търсене по критерии:
София
Дружба-1
двустаен
цена - не са посочени ограничения
вид на имота: панел
етаж, площ: не са посочени ограничиния

излизат 106 оферти от която последната е следната:

2 924 000 EUR

2-СТАЕН
град София, Дружба 1
68 кв.м, 4-ти ет., Телефон, ТЕЦ, 2-стаен без преход, вграден гардироб, РVС дограма, балкон остъклен с РVС, баня, коридор и кухня на т ..., тел.: 02/9782509

Двустаен панел в Дружба-1 за 2 924 000 EUR????!!!!! Струва ми се скъпичко, нищо, че е с ПВЦ дограма и вграден гардероб!
Предпоследната по скъпота оферта е с цена 60000 евро.

С колко евро ще вдигне средната цена на квартала тази оферта при общо 106 предложения? А ако я махнат, няма ли да изглежда, че е започнал велик срив на цените?
Казаха ми, че в почти всеки квартал виси по едно такова "суперлуксозно" предложение за вдигане на цените (нямам време да проверявам).

Казвам горното само с цел, да Ви обърна внимание да не се предоверявате на анализа на графиките на офертните цени. Отделно не съм сигурен дали има корелация между броя продавани жилища и броя на офертите - за едно жилище може да има и 20 оферти.



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2011-04-12 13:20 от demograph.
Re: Май 2010 - "Заформя ли се бултрап за имотите?"
12-04-2011 - 14:58:14
avatar
Това нищо не е , чакай Собственика да почне да си продава панеляка в Слатина, поне за пет милиона начална ще го обяви! :}
Сменил е баламатума в кухнята и е сложил още едно мушкато на терасата - суперлукс е за милиони.
За изкривените графики питай Маджик, тя нали сега се чуди как да привлече агенциите , няма да им придиря на опитите им да й кривят стъкмистиката я! Още пет-шест такива суперЛЮКС панела и от утре мечтите на Идиотко ще са реалност, средни цени от 1000 евро нагоре. *angel*

- Как е, как е, продават ли се имотите?
- ... миииии продават се ..., ама не се купуват нещо?!!
Re: Май 2010 - "Заформя ли се бултрап за имотите?"
12-04-2011 - 15:22:14
avatar
Quote
demograph
2-СТАЕН град София, Дружба 1
68 кв.м, 4-ти ет., Телефон, ТЕЦ, 2-стаен без преход, вграден гардироб, РVС дограма, балкон остъклен с РVС, ...,
Двустаен панел в Дружба-1 за 2 924 000 EUR????!!!!! Струва ми се скъпичко, нищо, че е с ПВЦ дограма и вграден гардероб!

Вероятно цената му е 43.000, но са въвели числото в графа "цена на кв.м."

А може и наистина да му искат 3 млн евро, има вграден гардероб.
Re: Май 2010 - "Заформя ли се бултрап за имотите?"
12-04-2011 - 15:24:17
avatar
Quote
demograph
Казвам горното само с цел, да Ви обърна внимание да не се предоверявате на анализа на графиките на офертните цени. Отделно не съм сигурен дали има корелация между броя продавани жилища и броя на офертите - за едно жилище може да има и 20 оферти.

Аз в моята графика тия ги филтрирам. Така че с тях и без тях, показва верни числа.

Виж, може би си пропуснал как в imoti.net изкривяват графиката - показват средно аритметично от средно аритметични по квартали. Ако наистина си демограф, то знаеш елементарна аритметика и можеш да съобразиш какво се получава (в конкретния случай реалната средна цена е по-висока с до 200 евро/м2, графиката на сайта показва с толкова по-малко). Отделно показвали били средно аритметично от цените в сайта + обявите, които не виждаме, но агенциите са качили в сайта, да си ги имат. Това последното който го е измислил, получава награда за манипулатор почетна значка втора степен.. Първа степен е за специални заслуги - единствено е награден с нея досега пунди, но той се песионира.
Re: Май 2010 - "Заформя ли се бултрап за имотите?"
12-04-2011 - 16:17:15
Quote
dodo2
Quote
demograph
Казвам горното само с цел, да Ви обърна внимание да не се предоверявате на анализа на графиките на офертните цени. Отделно не съм сигурен дали има корелация между броя продавани жилища и броя на офертите - за едно жилище може да има и 20 оферти.

Аз в моята графика тия ги филтрирам. Така че с тях и без тях, показва верни числа.

Виж, може би си пропуснал как в imoti.net изкривяват графиката - показват средно аритметично от средно аритметични по квартали. Ако наистина си демограф, то знаеш елементарна аритметика и можеш да съобразиш какво се получава (в конкретния случай реалната средна цена е по-висока с до 200 евро/м2, графиката на сайта показва с толкова по-малко). Отделно показвали били средно аритметично от цените в сайта + обявите, които не виждаме, но агенциите са качили в сайта, да си ги имат. Това последното който го е измислил, получава награда за манипулатор почетна значка втора степен.. Първа степен е за специални заслуги - единствено е награден с нея досега пунди, но той се песионира.

Не съм се интересувал досега как са пресмятани средните цени, но ако това което казвате е вярно, говори за свръх-несериозно отношение (меко казано). Би трябвало имоти.нет и имот.бг да държат на името си! Ако най-популярните имотни сайтове са на това ниво
- говори за ... просто нямам думи!
Мисля, че за всеки (сериозен) бизнес доверието и честността имат основно значение! Обективността и честността ВИНАГИ биват високо оценявани и в крайна сметка в средно- и дългосрочен план носят ПЕЧАЛБА. Дребните мошеничества вредят на бизнеса - освен ако бизнеса не е еднодневка - взимай парите и бягай!
Призовавам имоти.нет да си оправят методиката на смятане - от фалшиви графики никой няма полза! Представете си, че графиката на сайта е еталон за обективност. Това със сигурност ще вдигне популярността му. Продавачи и купувачи ще правят обективни анализи и търговията ще върви по-добре.
Re: Май 2010 - "Заформя ли се бултрап за имотите?"
12-04-2011 - 16:40:49
avatar
Тук е най-важно да се клика по банерите, затова като пускам как да се скрият банерите ми трият мненията. :) Каква обективност. Айде показах банерите и натиснах веднъж, за да допринеса малко за каузата.
Съжаляваме, само регистрирани потребители могат да публикуват в този форум.

Натиснете тук за вход