"Изчерпа ли се „еднократният ефект на настигане“ в цените на жилищните имоти"

[www.capital.bg]

Продължава тенденцията на забавяне на ръста на цените, като той е над два пъти по-нисък от предходните четири периода - 4.3% при 10.6%, 11.3%, 12% и 12.3% за предходните четири тримесечия.
В почти всички „скъпи“ градове като София, Варна, Бургас, Благоевград, Стара Загора ръстът е по-нисък от средния за страната. За София отчитаме стабилност (2.5% растеж), в Бургас ръстът е по-висок (4.1%), а Варна дори отчита лек спад от -0.2%.
Данните потвърждават направените в предишни анализи прогнози за стабилизиране на цените в скъпите градове на текущите нива основно заради нараснало предлагане на ново строителство, но и заради изчерпване на еднократни ефекти върху търсенето на жилища.
По-детайлен преглед на цените в София по сегменти показва, че единствено при големите луксозни апартаменти продължава тенденцията за поскъпване, докато в масовите сегменти и квартали наблюдаваме стабилизация и лек спад.
За 5-те най-скъпи града поскъпването за първото тримесечие на 2005 е средно 3.1%, докато в 5-те най-евтини града цените се покачват средно с 8.7%. Ефектът на „догонване“ в най-евтините градове, изглежда, е изчерпан. Относително по-бърз - между 10 и 15 процента - е ръстът в градовете със средни цени.
Средните наеми леко нараснаха с около 3.3% в сравнение с май (6.8% спрямо януари) и достигнаха 4.2 евро на кв.м. За последния наблюдаван период започваме да открояваме тенденция към сближаване на ръста на наемите и ръста на продажните цени (4.2% за второто тримесечие). Отношението цена/наем, измерено в брой месечни наеми, равни на цената на имота, спада с 4.1% и достига 129.4 месеца.
В резултат инвестицията в градско жилище вече не е най-доходоносна в сравнение с различни алтернативи, както беше за цялата 2004 г. През второто тримесечие на 2005 г. най-висока доходност имаше инвестицията във финансови деривати на медта, която поскъпна с 13.2% след март, следвана непосредствено от суровия петрол - 13.1%. Петролът продължи да поскъпва през юли и август и вероятно ще бъде лидер в сравнението ни за третото тримесечие. Валутната спекулация в полза на долара е донесла доход от 8.5%. Жилищната собственост поскъпна с 4.3%, изпреварвайки единствено фондовия пазар в България, който спадна (измерен чрез SOFIX) с 12.7% спрямо края на март.
Очакваме следните развития в кратко- и средносрочен план:

* Средните цени в София и черноморските градове ще поддържат стабилен тренд на растеж, близък до номиналния икономически растеж.
* По-бърз ръст очакваме за по-малките областни градове, които за дълъг период изоставаха по цени на имотите; в същото време обаче поскъпването ще бъде ограничавано от вътрешната миграция, която поддържа тенденцията на намаляване на населението в малките градове.
* В някои сегменти на пазара има силна вероятност от спад на цените, като това се отнася най-вече до имотите, които поскъпнаха не заради нараснало търсене с цел използване на имота, а по-скоро рефлектираха нараснали очаквания за бъдещ ръст на цените.

Жилищен кредит

Както предвидихме в доклада за второ тримесечие, растежът на жилищния кредит вече забавя темп. До края на юни ръстът на годишна база спадна до 145.2%, при 154% към края на март. Общият размер на нарастването на кредита достига 264 млн. лв. за второто тримесечие, малко над нивата за традиционно слабото първо тримесечие (206 млн. лв.). През юли кредитът нарасна с още 80 млн. лв.
Жилищният кредит все още расте с по-бързи темпове от общия стопански растеж (както и общата кредитна експанзия). Делът на общия жилищен кредит към БВП нараства от 1.2% през четвъртото тримесечие на 2003 г. до 2.6% година по-късно. През второто тримесечие на 2005 г. този дял достига 3.8% при 3.1% в края на март.
Рестриктивните мерки на БНБ имаха неравномерен ефект върху различните видове банково кредитиране. Банките по-скоро свиват онези активни операции, които носят сравнително по-ниска възвращаемост, за да продължат да разширяват високодоходното си кредитиране. Вместо рестрикции върху потребителското и жилищното кредитиране БНБ по-скоро постигна съкращаване на финансирането на реалния сектор в икономиката.Това ни дава основание да поддържаме тезата, че жилищното кредитиране в настоящия момент е в значителна степен устойчиво на монетарни рестрикции върху цялата финансова система, въпреки че се влияе от средно- и дългосрочните промени в лихвените нива и наличието на свободни капитали на глобалните финансови пазари.
През първите месеци на 2005 г. продължи спадът на номиналните лихви по жилищните кредити. Средно за март лихвите по жилищни кредити в левове достигнаха 9.31%. За 20-годишен заем с равни месечни вноски промяната на лихвите за първото тримесечие води до приблизително 8-процентно намаление на месечната вноска спрямо последното тримесечие на 2004 г. и 17.4% намаление спрямо третото тримесечие на 2004 г.
След рекордно ниските стойности (под 8.5%), достигнати в средата на април, лихвите започват леко да се покачват, преминавайки отново 9-процентната граница през юли и достигат 9.18% в края на месеца.
Като цяло в краткосрочен план възможностите за значително намаление на номиналните лихви изглеждат ограничени. Дългосрочната перспектива зависи от способността на банките да увеличат ефективността на управлението и способността си да поемат външни шокове, както и от глобалната цена на капитала.

Покупки от чужденци и местно търсене

Текущите доходи, поне доколкото се измерват коректно от НСИ, растат все още по-бавно от цените на градските жилища. „Еднократният ефект“ на търс–енето от чужденци и „настигането“ заради вътрешни фактори започва след 2002 г. До 2005 г. цените на жилищата изпреварват растежа на икономиката. За 2004 г. номиналният ръст на БВП е 10.5%, като за първото тримесечие на 2005 г. той достига около 11%. Заплатите през 2004 г. растат с около 9% средно.
В същото време цените на имотите растат с около 44% на годишна основа до края на второто тримесечие и 55% до края на първото тримесечие на 2005 г. Покупателната сила на средния доход, измерена в жилища, намалява с 8.2% за първото тримесечие на 2005 г. в сравнение с пос­ледното тримесечие на 2004 г. и с 42.3% спрямо средната стойност за 2003 г.
За жилищните имоти в България външното търсене през 2003-2004 г. имаше значителен краткосрочен ефект. През лятото на 2005 г. открояваме две негативни тенденции в туризма, които могат да засегнат търсенето на ваканционни имоти от чужденци: цялостно задържане на ръста на морските ваканции от чужденци след четири последователни години на бърз растеж на броя на туристите и, второ, няколко значими провала в инфраструктурата (най-вече при водоснабдяването и канализацията) могат да засилят притесненията и съмненията на потенциалните инвеститори.
Повече за динамиката на пазара на жилища може да намерите в редовния доклад Industry Watch Пазарът на жилища в България/Трето тримесечие 2005 г., съвместно издание на Industry Watch и Economedia.

"Отношението цена/наем, измерено в брой месечни наеми, равни на цената на имота, спада с 4.1% и достига 129.4 месеца."
Нещо ме съмняват изнесените дани. Това прави 11години, а непрекъснато се твърди, че съотношението не е такова, а доста по-голямо.

проблема май е, че те смятат средния наем за 4.2 Е/м2, което според мен е много за средна стойност

И затова мисля, че не може да се вярва на съответната статия. Някак ми прилича на нагласяване за да докажеш теза - щом има съмнения за една стойност не може да вярваш и на другите.

И аз не съм склонен да приема това за среден ДОГОВОРЕН наем.

Склонен съм да вярвам, че и тук хората от Капитал какт ообикновено са ползвали данните за средните оферти на един от сайтовете, чието споменаване тук не се харесва.

така е, 4овек, напълно те разбирам,

Улавям се често, че колчем видя нещо "нормално" или както е в този случай - да видим едно ценото съотношение , което се доближава до някакви по-традиционни стойности (не мога да си намеря подходяща дума) и си викам

Е, НЕ МОЖЕ ДА БЪДЕ !

Действително е странно!

Абе защо и Капитал взеха да пишат "през просото" ? Нормално е, като даваш данни, да уточниш източника и обхвата им, поне. При съот. цена/наем - тази цена средна за страната ли е и този наем среден за страната ли е? Или за София? Как са изчислени? Ако са за страната (т.е. среден наем за страната 4,2 Евро кв.м.), ми се струва много висок - откъде го изровиха? Това значи за гарсониера в Стара Загора 45 кв.м. (да приемем, че е "среден град" се плаща средно 189 Евро. Пък ако се вярва на разните портали - офертни наеми за Стара Загора са 1 евро/кв.м. (едност+двустайни) - т.е. за 45 кв - 45 Евро - хайде, 65 евро да е, а то къде е 190 евро.....

"Очакваме следните развития в кратко- и средносрочен план:

* Средните цени в София и черноморските градове ще поддържат стабилен тренд на растеж, близък до номиналния икономически растеж.
* По-бърз ръст очакваме за по-малките областни градове, които за дълъг период изоставаха по цени на имотите; в същото време обаче поскъпването ще бъде ограничавано от вътрешната миграция, която поддържа тенденцията на намаляване на населението в малките градове.
* В някои сегменти на пазара има силна вероятност от спад на цените, като това се отнася най-вече до имотите, които поскъпнаха не заради нараснало търсене с цел използване на имота, а по-скоро рефлектираха нараснали очаквания за бъдещ ръст на цените. "
Прилича ми на прогнозата за времето - ще преобладава слънчево време, като на места е възможно превали и прегърми. Като чуя такава прогноза вивнаги си мисля, че метеоролозите са "поливали" на някой свой колега детето.
Значи каквото и да се случи с изключение на рязко поскъпване в София и Черноморието отговаря на прогнозата.

Statia Monitor