Изкуството на пазарлъка. Или за разликата между предложената и постигнатата цена.

Благодаря,Асене -значи на продавачите сега и думата -топ локейшън - няма да им помогне. *yes*

Abu, повечето дошли тук може да нямат и бегла представа за себестойност и ценообразуване и действителни разходи при строежите. Аз например съм един от тях и не го крия. Не ми се дълбае в сфера, която не познавам, но съм сигурен, че в този форум висят доста неудобни за един строителен предприемач въпроси, свързани с ценообразуването, които нямат компетентен отговор. Например със цените в Кюстендил, в Берлин, в предградията на Париж, в Калифорния, във Варна и София, със законността на предлаганите паркоместа и др. Това, разбира се, не е от съществено значение за цените на имотите. И нищо неразбиращите от ценообразуване си дават прекрасна сметка за това. Както в икомомикса за първи курс пише, същественото е търсенето и предлагането. Според това е по-добре да се следят показателите, които биха увеличили търсенето така, че да настигне предлагането и да го изпревари. Като броят на непродадените жилища, ръстът на предлагане, броят и нивата на новоотпуснатите кредити, нивото на задлъжнялост на населението, процентът на лошите заеми, цената на кредитният ресурс, нивото на безработицата, прираста на населението, емиграцията, преките чуждестранни инвестиции, банковата стабилност, нивата на доходите на населението, разходите му, инфлацията, процентът на собственост, качеството на живот, икономическите, демографските и политическите перспективи, и не на последно място, кривата от графиката на първа страница. Всички тези показатели демонстрират, на нищо неразбиращите от ценообразуване на строежи, как ще се развиват цените на имотите в близко бъдеще. Това е факторът, който оборва тезата, че единствената разумна причина за отказ на купувача от дадена сделка, при равни други обстоятелства, е по-добрата оферта. Т.е., купувачът може и да не е намерил по-добра оферта за момента, но знае, че такава ще има в близкото бъдеще.
Това знае купувачът, и това е мотивът му да "събаря" цена. Разните ценообразуващи елементи и себестойности не са от значение точно поради убеждението, че цените утре ще са по-ниски от днес. А за доказателство, че това ще е така, купувачът сравнява ситуацията в другите страни. И получава потвърждение.
Ще дам и пример със себе си. Преди 10-ина месеца на моите критерии отговаряха 70-80 предложения. Сега отговарят около 240. Имоти от по-горна ценова категория вече слязоха в моята таргет група. Изборът ми е по-голям, съответно качествата на имота, който бих избрал - по-добри. Тенденциите са за още по-голям избор и по-ниски цени. Та имам следните избори:
- да купя за по-ниска цена онова, което бих купил на по-висока преди 10 месеца.
- да купя за същата сума нещо от по-висок клас, нещо което преди 10 месеца нямаше как да стане.
- да продължавам да наглея и да изчакам постите по нова година и да купя още по-добро, за още по-малко.
- да си купя нещо в чужбина, САЩ, Германия или другаде.
- да не купя нищо и да си харча предоволно лихвите.
И така.

Не знам кой е по-наясно с пазара, това времето ще покаже. Това което постигнахме за сега, е пето място на "Изкуството на пазарлъка" в Гугъл.
Нещо, достойно за *beer*
Поздравления!

filmatoplo Написал:
-------------------------------------------------------
> Благодаря,Асене -значи на продавачите сега и
> думата -топ локейшън - няма да им помогне.

==================================================
нищо не моа да им помогне..нито медии,нито техни "мъдри" анализи на пазара,нито бог дори не може,дори и да е българин......
колко и да крякат в медиите,колко и да мрънкат,че цените не могат да паднат под цената на застрояване.......колко и да реват......имотите ще рухнат и те ще фалират...
не моа да надхитриш маркета с "мъдрост" в пресата......свърши се-веднъж бумне ли балона.....спирки няма.....има фалити.
за тия 4 години тая държава се презастрои-нормално намяха се колосални суми и само в имоти.....ами сега?този балон ще доведе до преливане във всички отрасли на икономиката........софия ще се опразни на нива от виденово време-просто няма да има работа за "новодошлите"......те ще си тръгнат от там,откудето са дошли и накрая равносметаката от балон знаш ли ква ще е?
ще е софия около 1 милион население,но застроено като за 1,5 милиона........тва е дисбаланс на еластисити новрми в следствие на спекулативен балон-купуване не заради нужди,а заради спекула........временен бум за сметка на дългогодишна криза,предизвикана от времения бум..........
в софия имотите ще бъдат натискани от дилевъридж процеса-това,че няма достатъчно напечатени и левъридж пари,които да покрият новопостроените имоти....но тва е само началото...после кризата в следствие на обезценката на активи почва да фалира фирми,от където безработицата нараства...софия е най скъпия град-ще почнат да бягат от него....наемите ще рухнат и т.н.......докато се стигне до последния проблем,който няма да позволи качване на имотите с десетилетия....а той е демографския срив......бг продължава да намаля-не е сащ,които ако се балонират,в същото време населението продължава да расте и рано или късно презастрояването се поема от нарастване на населението...........как ще стане в бг,след като населението намаля??????ами няма как-няма да видите качване никога,освен ако бг почне да расте демографски........
обещанието на гринбула,че ще обяви края на кризата ,ако имотите били паднали до 350-600 лева е нелепо......след като стигнат до там,ще продължават да падат,макар и с минимални темпове.........и тва ще бъде вечно.......
по времето на виденов един апартамент в софето беше стигнал до 10 000$......защо и сега не само да не стигне,ами и по надолу да не падне?????по времето на виденов нямаше презастрояване-сега имаш стотици хиляди новопостроени апартаменти само в софия........КОЙ ЩЕ ЖИВЕЕ В ТЯХ?????като дори и кремиковци фалира,наред и с други предприятия,които даваха работа на софиянци?
последните години имаш задлъжняване на бг с 25 милиярда евро.....за тва го имаше този бум.........ами сега?не виждаш ли,че едва по малко от година се мина,откакто спряха да отускат заеми на банките.......само за толкова кратко време всичко рухва.....ами след 6 месеца,ами след 1 година,ами след 3 години??????
ако дянков не присламчи западни инвеститори в индустрия.....бг се връща на по лоши нива от виденово време........всико свърши........сега трябва да се плаща сметката,а тя е голяма........бг е задлъжняла повече,отколкото ако имаше война....сериозно ти говоря...комунистите я доведоха тая държава до тотален колапс......все още само на цифри,но вече почват да се материялизират и вие ще почнете да ги виждате все повече и повече........дъно няма да има.....скоро,а дойде ли,то няма да е фундамент за растеж......говоря за имотите.....там ще е вечния крах

acen1975 Написал:
-------------------------------------------------------
бг е задлъжняла повече,отколкото ако
имаше война....сериозно ти говоря..

Благодаря за включването в темата!

Scyther Написал:
-------------------------------------------------------
> acen1975 Написал:
> --------------------------------------------------
> -----
> бг е задлъжняла повече,отколкото ако
> имаше война....сериозно ти говоря..
>
> Благодаря за включването в темата!

моля *beer*

Abu Написал:
-------------------------------------------------------
Колкото
> и да не ви се вярва, повечето (дори пишещи тук)
> нямат и бегла представа за себестойност,
> ценообразуване и действителни разходи по един
> имот, бил той нов или стар...


Доста участници във форума нищят понятието себестойност. Имам един изключително елементарен въпрос - колко е себестойността на имот, купен през 2000-2002 година, колко е струвал той на купувача? Въпроса ми е риторичен, защото в този период купих апартаменти в БГ и знам поне колко съм платил аз - 280, 290 долара на м2 (не знам на каква себестойност са били). Хайде да сложим и инфлацията и да заменим долара с евро (през 2001 долара беше горе-долу като еврото сега). Та за каква себестойност може да говори човек, закупил по онова време, ами първи собственник на 30 годишен апартамент?

Ще ви дам и друг пример за себестойност, не е за имот, но положението е принципно и се отнася и за имотите. Пролетта на 2008 си купих яхта от САЩ, тогава в БГ имаше много сериозно търсене и цените си бяха доста високи. С всички разходи по мита и транспорт ми излезе около 35 000 Е. Подобни в БГ вървяха и се продаваха лесно за около 45 000-48 000 Е. Застраховката ми след експертна оценка беше на 46 600 Е. В момента, година и половина по-късно вече ми е поомръзнала, разходите по поддръжката ми се виждат прекалено големи за удоволствието, което ми доставя и реших да я продам. Пусната е на 23 000 Е (наполовина на експертната оценка и с 12 000 по-малко отколкото ми е излязла на мен, оставям настрана труда по търсенето, обикалянето, избирането, билетите до САЩ, мъките по шипинга и пр.) Да, ама положението вече не е същото, сума ти "баровци" си върнаха яхтите, които бяха на лизинг, други подобни нямат и скоро или никога няма да имат предишните си доходи. Какво става със себестойността и какъв е смисъла да обяснявам на потенциални купувачи (ако има такива) на мен колко ми е излязла яхтата???





Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2009-07-25 23:35 от BulCan.

Имоти могат да се продават и под себестойност, но няма да се почват да се строят, ако себестойността ще надхвърли цената и така предлагането ще намалее.

КОГАТО КАРТАТА И ТЕРЕНЪТ НЕ СЪВПАДАТ, ВЯРВАЙТЕ НА ТЕРЕНА.
Стара военна аксиома

dragula Написал:
-------------------------------------------------------
> Имоти могат да се продават и под себестойност, но
> няма да се почват да се строят, ако себестойността
> ще надхвърли цената и така предлагането ще
> намалее.

Да, това е така. Една малка подробност само - даже и нищо повече да не се построи, ще отнеме години да се "изчисти" построеното вече, така, че до това намаляване на предлагането ще изтече много вода, а най-вероятно търсенето ще намалее още повече. Не бях следил офертите продава във в. Позвънете от 2-3 месеца. Днес погледнах и бях учуден колко нови обяви има, за разлика от последните 9-10 месеца, когато се въртяха едни и същи обяви само.

dragula Написал:
-------------------------------------------------------
> Имоти могат да се продават и под себестойност, но
> няма да се почват да се строят, ако себестойността
> ще надхвърли цената и така предлагането ще
> намалее.
>
> КОГАТО КАРТАТА И ТЕРЕНЪТ НЕ СЪВПАДАТ, ВЯРВАЙТЕ НА
> ТЕРЕНА.
>
> Стара военна аксиома


Абсолютно съм съгласен. Уточняваме, че прираста спада. Населението намалява, емиграцията продължава, а собствеността е висока. Това сочи грубо, че предлагането ще намалее при трайно намаляващо търсене. А по-грубо, че малкото дечиня ще има къде да фукат на фунийки, прашки, пейнтбол или каквото е тогава модерно в стил кънтърстрайк.

П.С> има ли значение дали съвпадат картата и терена, щом като терена е приоритетен?

Ясно-значи въобще строителството ще спре , щото ако си имал сграда за продан и си продал с 300 зора блиско до себестойност - утре няма да стоиш . Това значи ,че капитала няма да се рефинансира пак в нови имоти-понеже няма да има вече спекула .Ами светлината в тунела каква е - по какво да я познаем (признаците), говоря може би за след 3-5 год .