Построихме къща на страхотно място!
Средната ориентировъчна цена за груб строеж на къща е около 120-130евро/м2 долна граница и около 150 евро горна граница с вкючено ДДС. Това е ГРУБИЯ СТРОЕЖ за реално използваема жилищна площ или още ЗП. Ако се офертира по конструкция тогава цената е около 80-90 евро. /вижте по-долу примера на клиент, дадено е много ясно/
В цената за груб строеж не влизат цени за подготовката на обекта за работа - ограждане на обекта, изкопи, санитарен възел, охрана на инструмент и материал. Също обратен насип с трамбовка, дрениране и хидроизолация на основите. Ако сте далече от местоживеенето на бригадата за изпълнение ще бъдат начислени и пътни такси или трябва да осигурите преспиване на хората за ваша сметка. Цената за покривната конструкция се калкулира отделно, като тя е сравнително по-малка от средната цена за груб строеж.
В цената за груб строеж влизат всички стойностни цени на материалите, както и труд на работниците. В цената се включват труд и материали за фундиране ( армиране, кофриране и изливане на основи ), армиране, кофриране и изливане на бетон на плочи, колони, греди, стълби и покрив, ако той е от стоманобетон. Влизат още труда и материалите за зидария без измазването и. Към цената за материали се начислява и процент за транспорт и товаро-разтоварна дейност. Към цена за труд на работник се начислява от 95 до 105 допълнителни фирмени разходи, процент печалба за фирмата и накрая ДДС. Така се формира крайната цена.
Документацията нужна на всеки строител, за да ви направи оферта са количествените сметки на проекта. Трябва да му предоставите и всички работни проекти... въобще цялата документация, която касае къщата и правите 5-6 копия и давате едно от тях на евентуалния изпълнител, за да ви направи оферта. Оригиналите си ги пазите.
Съветвам ви строителят, който ще ви строи къщата да е регистриран в Строителния регистър. Ако не е легитимна фирмата общината може да Ви създаде спънки в узаконяването на къщата в последствие.
Времето за извършване на груб строеж и цената му зависят от множество фактори като транспортна достъпност на района, климатични особености, типа на сградата, равнището на търсенето и други.
Например строеж на къща в труднодостъпен планински район ще има по-висока цена спрямо строителство на къща в равнинен район с добра достъпност при равни други условия.
Пътят през който минава един инвеститор при строеж на къща в основни линии е следния : започва се с идейния проект и след всички фази на проектиране и одобряване, накрая след избор на изпълнител може да се премине към строителни работи.
Към инвестиционния проект освен идеен проект се включва и технически, както и работен проект с чертежите, по които ще работи строителят. Периодът от възлагане на проекта на проектант до изпълнението му от строител може да бъде месеци.
Материалите, които ще бъдат използвани по време на строителни работи трябва да бъдат точно и конкретно посочени в изготвените проекти и договор за строителство. Спецификата им е различна за всеки обект !
Изборът на материалите трябва да се съобразява с множество нормативни актове - Наредба за съществени изисквания към строителните продукти, Директиви на ЕС, Наредбата за опазване на околната среда и Наредбата за безопасност и здраве при СМР, Наредби към Закона за устройство на територията и други.
Разрешението за строеж според чл. 153, ал. 2 от ЗУТ губи действието си, ако в период от пет и повече години не е завършен грубият строеж, включително и покривът. В този случай разрешението трябва да се презавери от същата инстанция или да се издаде ново.
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
Пример 1
Отговр на клиент от форума за строителство:
"Цените за груб строеж могат да варират доста.Много хора разбират погрешно цена на м2.Трябва винаги да си наясно под "квадратен метър" какво се има в предвид.Доста фирми спекулират с цените.Давам пример с моята къща която построих наскоро- РЗП 165м2 или 75м2 застроена площ(първи етаж) и 90м2 втори етаж.Разходите ми за груб строеж са 52 000лв. труд +материали.Строих я с бригада, аз бях технически и си закупувах материалите.Аз се занимавах с документацията и всичко останало.
Та примера:
Ако смятаме на РЗП 165м2:
52000/165м2/1.95583=161 евро/м2
Ако смятаме конструктивно(както смятат строителите)-75м2 фундаменти+90м2 първа плоча+90м2 втора плоча+120м2 покрив(някой разпределят фундаментите или покрива в квадратурата на плочите) - така може да бъде равно на 375м2 или 300м2:
52000/375м2/1.95583=71 евро/м2
52000/300м2/1.95583=89 евро/м2
Всички строители залагат количествената сметка дадена от инвеститора и я правят количествено-стойностна с цените на които те работят.Получава се една крайна сума с печалба и всички начисления и тя се дели на квадратурата.
Въпросът тук е :ВСЕКИ КЛИЕНТ ДА ЗНАЕ НА КАКВА КВАДРАТУРА Е РАЗДЕЛЕНА ПОЛУЧЕНАТА ЦЕНАТА НА М2 И КАКВО ТОЧНО ВЛИЗА В ТАЗИ ЦЕНА."
Благодарение на:
[
bgremonti.com]
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
Пример 2
Моята къща е 230кв.метра на един етаж и сега цената за груб строеж-----------83000лв. Казвам защо е толкова: малко по дебела плоча, без обратни греди по покрива и трегери по тавана, огромни помещения . 7 тона желязо, 180куб бетон и.т.н.Смятах да взема бригада и започнах да смятам по КСС-стигнах до 77000, без наем за платна, фургон под наем за бригадата, тоалетна икуп други неща. За работа ми искаха средно по 30лв на кв метър/основи224, първи етаж 259, покрив 320/.Разликата за работа на 4 бригади беше 2-3 лева на квадрат.Това е .Накрая реших: без да пипам нищо 83 хилки.
и оферта за покрив от същия потребител:::>>
Здравейте,
аз все още съм в начлото, тоест изляти са фундаментите.Мога да ви дам офертата за покрива но те са го сметнали върху 259кв.м. Очаквам да има корекции но не в моя полза.Дано не греша
Доставка на дървен материал и направа на покривна конструкция м3 9.72 507.60 лв 4,933.87 лв
Доставка и монтаж на нерендосани иглолистни дъски 2.5см за обшивка на покрив м2 259.00 13.25 лв 3,431.75 лв
Доставка и полагане на топлоизолация от минерална вата м2 259.00 4.86 лв 1,258.74 лв
Доставка и полагане на подпокривно дифузно фолио м2 259.00 3.85 лв 997.15 лв
Доставка и направа на летвена обшивка на покрив м2 259.00 3.20 лв 828.80 лв
Доставка и монтаж на керемиди "Bramac" м2 259.00 22.20 лв 5,749.80 лв
Хидроизолационна мембрана м2 259.00 3.10 лв 802.90 лв
Доставка и монтаж на капаци "Bramac" мл 70.03 10.24 лв 717.11 лв
Доставка и монтаж на улами "Bramac" мл 19.09 25.95 лв 495.39 лв
Уплътняване на връзка към комини мл 2.80 23.60 лв 66.08 лв
Доставка и монтаж на висящ олук мл 70.55 11.78 лв 831.08 лв
Доставка и монтаж на водосточни казанчета бр 8.00 38.00 лв 304.00 лв
Доставка и монтаж на водосточни тръби мл 28.35 12.53 лв 355.23 лв
ОБЩО: 20,771.89 лв
от форума на Imoti.net.
Най-добре да започнете изкопните работи за грубия строеж около април месец. Мокрите процеси като изливане на бетон, зидане и мазане, не е желателно да се извършват при минусови температури, независимо че може да ви убеждават как в бетона може да се слагат присадки и т.н.
Големият проблем е как да си намерите предприемач или само майстори. Ако намерите хора според очакванията си, може и да не усетите строителството, но това едва ли ще ви се случи. Ако нямате време или познати да се занимават поне с доставката на материали, ще трябва да наемете предприемач, което е може би по-добрия вариант. Ако имате повече време, може да намерите група работници, като обикновено единият от тях е по-главен и пак се нарича "предприемач", като снабдяването правите вие с негова помощ.
Какво трябва да знаете като правила:
Ако подписвате договор, внимавайте 90% от общата сума да не е съсредоточена в приземния етаж или цената на покрива да изглежда твърде малка.
Ако подписвате договор, опишете и материалите. Бетонът трябва да е поне B20, независимо че конструкторите предписват и по-малки марки. Цената между B20 и B12 е пренебрежимо малка спрямо разликата в качествата им, но предприемачът не би се посвенил да си я вземе. Качеството на арматурата е еднакво, тухлите се гледат просто на вид. Керемидите, просто си изберете - нашумелите такива "Bramac", произвеждани в Силистра по немски лиценз с 30 години гаранция (която не важи, ако не платите двойно те да ви ги сложат) Добре изглеждат. Изолацията, която ще ви трябва малко за грубия строеж, трябва да е с тегло поне 15-18кг/м3. Варта за зидане не е важна. Дървесината за покрива се избира трудно, трябва да е максимално суха, за гредите "без сърца", а за дъските "без капаци". Хидроизолации, улуци и др. са просто по избор, но ги запишете в договора.
Избягвайте да купувате собствени неща и техника за строежа. Фирмата си носи собствени инструменти.
Качеството на грубия строеж не се следи трудно. Най-важно е да имате прави стени и прави ъгли. Знайте, че по БДС, което е закон и е в сила независимо дали го запишете в договора явно или не, се допуска отклонение в зида на стена 1см, а по вертикалата на цялата къща само 3см. Освен това мазачът може да ви иска при мазилка над 3см и замазка над 4см допълнителна сума за труд. Затова най-евтините зидари и кофражисти може да ви излезат най-скъпо.
За проверка на арматурата, най-добре плащайте на конструктора си по 20-30лева за да провери поставянето й преди всяко изливане на бетон. На практика, почти винаги трябва да се прави забележка, основните пръти да се повдигат от кофража. При разкофриране, ако основна арматура се вижда е желателно да се замаже веднага с циментово мляко (а не вар), за да се спре процеса на окисление на арматурата.
Вече е минало времето, при което на бетоновия възел ще ви сипят по-малко бетон или шофьорът ще отсипе някъде, но всеки шофьор трябва да ви даде експедиционна бележка за това какъв и колко бетон кара.
[
estroi.bghot.com]
10-те най-фрапантни грешки при строеж на къща
Преди известно време, на едно празненство, срещнах няколко стари приятели и един от тях разказваше за строежа на собствената си къща:
"...вземи най-високата цена, която си можеш да си представиш за твоята къща, добави още 50 000 лева отгоре и ще получиш крайната цена..."
Това изказване ме заинтригува и скоро след това успях да го разпитам по-подробно, от което стана ясно, че той е постъпил съвсем нормално. Проекта е разработен от архитект, а строителството е възлагал на отделни бригади и по време на изграждането е направил няколко промени.
Какво бе довело до това оскъпяване?
Това е типичен пример за некомпетентни действия водещи винаги след себе си до тяхното заплащане.
Затова ще се опитам, въз основа на моя опит да Ви представя най-често срещаните грешки, водещи до оскъпяване, при строеж на свой собствен дом.
Грешка № 1:"Сравнение на цени и оферти, мога да направя и сам!"
Вие сравнявате цени от офертите, при това сравнявяте ябълки и круши. Забравете! Истината е, че само опитни специалисти и то след обстоен преглед, са в състояние да сравнят сериозно и отговорно подадените оферти от изпълнителите. При това сравнение по основен критерий "Цена", не трябва да е основен принцип, много важно тук и сравнение на технологията, качеството на използваните материали, сроковете за изпълнение, поетите гаранционни срокове и...и ...и
Грешка №2:"Вие не се нуждаете от консултант!"
Вие не се консултирате, или поне не го правите при наистина /независим/ специалист. Голяма грешка!
При това наистина независим означава:
че той не получава финансови стимули от оферентите и писменно Ви декларира това.
че той партнира реално на вас, а не на проектанта
Независим, преди всичко означава, че Вие трябва да заплатите за исканата услуга.
Вашия персонален консултант трябва да бъде запознат с пълния обем работи по изграждането на Вашата къща, а не само на отделни части.
Грешка №3: "Използване на отделни строителни бригади, ще поефтини моята къща!"
Оставяте се на уговорките да отдадете сами отделни строително-монтажни работи на строителни бригади и фирми, защото това ще Ви спести пари. В голяма заблуда сте!
Истината е, че единствените, които имат полза от това положение, са самите изпълнители. По този начин, те имат по-малък риск и възможност да прехвърлят вината върху друг. Освен това, щи си вкарате автогол с допълнителните разходи при всики един изпълнител /доставно складови и т.н./, които ще се появят във вашата сметка.
Затова възлагайте строителство "до ключ", с ясна и обвързана с договор твърда цена. Всичко друго е като приказката: "Ела вълчо изяш ме!"
"До ключ" и "твърда цена" означават, наистина всичко изпълнено, качествено и в срок и без допълнителни /скрити/ разходи. Нещо за което може да Ви помогне Вашия консултант. /Виж Грешка №2/
Грешка №4: "Полагане на собствен труд, ще Ви спести пари!"
Вие искате да се включите и със собствени усилия да спестите някой и друг лев, това е като да спрете стрелките на часовника, за да спестите време.
Истината е, че ако пресметнем по-прецизно /тук не трябва да забравяме, че всички материали ще трябва сами да закупим/ и теглим чертата, то не само, че не печелим нищо, но и в същото време губим не само собственото си време, но и гаранцията, която ни предоставят изпълнителите върху готовия продукт. Оше повече, че това е валидно не само за сравнително сложните операции, като полагане на изолация например, но и за относително по-простите стоително-монтажни работи /зидарски работи/.
Грешка №5: "Симпатичната брокерка, разбира моите желания!"
Както би могло да се предположи, работата на брокера, колкото и симпатичен/на да е той/тя е да Ви продаде къщата (апартаманта, жилището). За добросъвестност, тук не става въпрос. Брокерът желае от Вас само две неща - подписът Ви и процентът от сделката, за тези две неща би Ви обещал всичко.
Затова: Разкарайте брокера бързо и имайте влияние над всичко което се случва, чрез проектмениджъра си.
Грешка №6: "Голямата фирма, означава сигурност!"
Големината, не е всичко, това важи, както за Вашата къща, така и за парцела Ви.
Този принцип важи и за фирмата, която сте наел да изгради Вашия дом, не случайно някои от най-големите строителни фирми фалираха през кризистния период.
Съвет: Потърсете си Строител, който изгражда поне двуцифрено число къщи годишно, той ще е достатъчно голям на пазара, за да не изчезне изведнъж и достатъчно малък, за да се бори със зъби и нокти за своя клиент.
Грешка №7: "Моят архитект, ще направи цялата къща!"
Човек не се нуждае задължително от архитект, за построяването на една нормална къща (тук влизат всички къщи до 500 000 лв.)
Но въпреки всичко, ако сте решили да си дадете парите, при положение, че само малцина архитекта биха могли да Ви направят наистина красива, нискоенергийна и функционална къща, то още по-малко от тях умеят да калкулират и предвиждат технологията на строителството.
Затова се оставете по-долбре в ръцете на специалист.
Основното правило тук трябва да бъде: Архитекта прави проектиране .... и само това.
Грешка №8: "Финансирането ще оставя на моята банка!"
Правилото, че банкерите искат нищо друго освен Вашетите пари, би трябвало сами да сте преодкрили.
Както и че при появяващото се "Животозастраховане" при кредитирането на Моят дом, трябва да Ви "светне" някоя лампичка в главата.
Затова: Помислете и пресметнете достатъчно дълго, от кого евентуално ще взимата кредит и се опитайте да намерите "НЕЗАВИСИМ" консултант. Половин процент разлика, лесно би довела до петцифрена сума.
Грешка №9: "Нашите приятели, съседи и роднини, трябва да ахнат, като видят нашия дом!"
Изкушението да следваме модата и тук в строителството, както и това какво прави съседа ни е голямо. Но по-добре забравете го!
Стройте, само това, което наистина ще ползвате или ще Ви трябва. Съобразете Вашата ситуация, не само към днешна дата, но и след 10-тина години, когато децата пораснат и хванат "белия свят"
Оставете настрана това какво "правят другите" и обяснете на вашия консултант от какво точно имате нужда.
И ... преди да започнете да строите скъпо, заради мнението на Вашите приятели/роднини/съседи, заминете по-добре за седмица на почивка на море, там излежавайки се по цял ден на шезлонга ще можете да обмислите на спокойствие нещата.
Грешка №10: "Искам за 100 кв. м. жилище, да платя 50 000лв.!"
Ето една грешка, която едва ли ще допуснете при покупка на автамобил.
Бихте могли да си купите нова кола и под 20 000 лв., но бихте могли да си купите кола и за много повече от 200 000 лв.
Какво бихте си казали, ако Ви предлагат модерна лимузина с всички екстри за .... да кажем ... 25 000 лв. - Тук има някаква далавера, нали?!?!
При строителството на къщи е абсолютно същото.
[
www.hbconsulting.eu]
Под „груб строеж” се разбира построяването на конструкцията на дадена сграда или съоръжение. Конструкциите се делят на архитектурни и инженерни. Архитектурните конструкции са жилищните сгради, а инженерните конструкции са пътищата, язовирите, мостовете и др.
Сградата може да се раздели на части, които се наричат елементи на сградата. Елементи на сградата се наричат нулевият цикъл и носещият скелет, чийто работен процес често се нарича масово „груб строеж”. Други елементи на сградата са подовете, покривът, стените, вратите и прозорците, окачени тавани и др.
Грубият строеж включва изкоп и всички необходими мероприятия около започването строежа на сградата, като отводняване на изкопа, ограждане и обезопасяване на обекта, построяване на временните поддържащи строежа сгради и складове за съхранение на материала. Под груб строеж се разбира и изграждането на фундаментите и надосновните стени, стоманобетонните подове и стени (противоземетръсни шайби), колоните, зидариите, комините, шахтите, стълбищните клетки и др.
.jpg)
