Строителство срещу обезщетение
Какви са ползите
Често хубави парцели пустеят години наред заради значителната сума, нужна накуп за закупуването им. Необходимата голяма първоначална инвестиция възпира потенциалните купувачи. Ако тези парцели бяха отдадени за строителство, вече щяха да бъдат застроени. Собствениците на парцела щяха да са продали, дали под наем или заживели в получените имоти. В този смисъл при варианта „строителство срещу обезщетение“ ликвидността се увеличава. Много по-лесно е да се намери строителна фирма, която да поеме проекта и да изгради сграда, отколкото да се намери купувач за парцел, който струва значителна сума.
Другият важен аспект за Собственика е, че той вероятно ще получи насреща значително повече срещу парцела си. Това естествено зависи от договорените параметри.
Ползите за Строителя: той пести оборотен капитал. Така не се налага да похарчи значителните суми, нужни за закупуването на парцела. Този оборотен капитал може да бъде инвестиран на много по-важно място: в самия строеж на сградата. Това увеличава шансовете сградата да бъде приключена възможно най-бързо. За Строителя е трудно и скъпо да вземе кредит за закупуване на парцела – това изяжда немалка порция от печалбите от новата сграда.
Негативи
Рискът за Собственика на парцела при добре правно оформени документи е малък. Възможно е Строителят по някаква причина (основно липса на средства/фалит) да не успее да построи сградата. В този случай Собственикът ще възвърне парцела си, но ще бъдат изгубени няколко години, през които е могло да бъде построена сградата.
Другият негатив е времето от 2-3 години, което Собственикът трябва да изчака, докато бъде построена сградата. Това може да е свързано с допълнителни разходи – наем, който също следва да се вземе в предвид. В някои случаи Собственикът живее в постройка върху имота, отдаден за строеж. Така Собственикът трябва да се премести на квартира за времето на строежа. Най-често, обаче тези постройки са в трагично състояние. Нито пък отговарят на съвременните стандарти за устойчивост при земетресения. Затова да се съборят, често е по-изгодно и по-безопасно отколкото да се укрепват.
Практически пример
Нека да разгледаме чрез практически пример възможностите за печалби. Да кажем, че притежавате парцел, на който могат да се застроят 2 000 м² разгъната застроен площ (РЗП). Отдавате го срещу 25% обезщетение, т.е. ще получите насреща 500 м² жилищна площ след 2-3 години. Нека приемем, че тя струва 600 Евро/м². Общата ѝ стойност тогава ще бъде 250 м² х 600 Евро/м² = 300 000 Евро. Нека да извадим лихвите за периода на строежа. Ще смятаме с годишен лихвен процент 3,8% и ще приемем консервативно, че сградата ще се строи в продължение на три години. Като извадим сложната лихва за 3 години, сумата, която ни остава е, около 270 000 Евро. Т.е., ако днес намерим купувач и продадем парцела си на цена 200 000 Евро ще изгубим 70 000 Евро срещу това да го отдадем за строеж. Така погледнато отдаването на парцел за строеж е вид инвестиция. Инвестираме не пари, а парцела, за да получим апартаменти в бъдеще, които отговарят на по-висока стойност. В тази сметка приемаме, че инфлацията е нулева за всяка от трите години. Ако тя е по-висока, ще изгубим дори повече пари. Ако обаче намерим купувач на цена 300 000 Евро, очевидно е по-добре да продадем парцела си веднага. Трябва също да се има в предвид, че много парцели се застояват години наред непродадени поради прекалено високата си цена.
В горния пример има няколко променливи, които варират и следва да се установят с точност: РЗП, процент на обезщетение, цена на един квадратен метър жилищна площ и цена на парцела. Само така може да се прецени доколко проектът е рентабилен. В повечето случаи строителството срещу обезщетение ще е значително по-изгодно от това да продадем парцела си. Но нека разгледаме тези променливи една по една.
Разгъната застроен площ (РЗП)
РЗП най-общо казано е сборът от площите на всички етажи на сградата. Мазета и подземни гаражи не се включват. Понятието е дефинирано точно в Закона за устройство на териториите: „’Разгъната застроена площ’ е сборът от застроените площи на всички етажи на основното и допълващото застрояване на и над терена. В разгънатата застроена площ се включват и застроените площи в подпокривното пространство на сградите. В застроената площ на надземните етажи се включва цялата площ на балконите, лоджиите и терасите.“
За да проверите колко е максималната РЗП при своя конкретен парцел, е най-добре да се консултирате с добър независим архитект. Без необходимата квалификация, можете да изчислите РЗП само съвсем грубо и лесно можете да допуснете неточности. РЗП зависи от даденостите на парцела: кота корниз, КИНТ, плътност на застрояване, отстояния от съседи, размерите на еркерите както и от самия архитектурен проект и други архитектурни норми (например минимална светла височина на етажа). Преди да има готов проект, РЗП може да се изчисли приблизително. Само при един завършен архитектурен проект може да се изчисли точно крайното РЗП.
Процент на обезщетение
Да се сравняват голи проценти на обезщетение между различни парцели е абсурдно, защото всеки парцел е уникален като геометрия, размери, площ и параметри. Така и поради спецификата на парцела както и уменията на архитекта, всеки архитектурен проект е уникален. Всичко това дава отражение на големината на разгънатата застроена площ. Затова и е редно да се сравняват проценти на обезщетение само на сродни парцели със сродно местоположение. Отделно следва да се вземе под внимание доколко качествено работи съответната строителна фирма, качеството на влаганите материали и степента на завършеност на апартаментите при предаването им.
Ако се сравняват оферти от различни строителни фирми за даден парцел, целесъобразно е да се сравнява не процента на обезщетение, а чистата жилищна площ, която бихте получили като Собственик на парцела. В общия случай Собственикът получава равен процент от всяка част на сградата. Например, ако сте се споразумели за 20% обезщетение, това означава 1/5 от общата площ на апартаментите, но и 1/5 от гаражите, 1/5 от мазетата, 1/5 от общите части, 1/5 от магазините, 1/5 от офисите и т.н. Разбира се, възможни и дори вероятни са и други договорки според нуждите и на Собственика, и на строителната фирма.
Един опитен архитект ще оптимизира проекта така, че общите части да са минимални, а полезната площ да бъде максимално добре оползотворена. Той познава добре правните норми, така че да се застроят наистина 100% от позволената площ.
Трябва да се има и в предвид, че една сграда не е торта, която да може да се среже на точни части по квадратура. Например, нека приемем, че като Собственик Ви се полагат 73 м². Най-вероятно наличните апартаменти имат други площи. Това е така, защото при проектирането се взимат под внимание и безброй други фактори. В такива случаи е нормално да се срещнат допълнителни договорки, например – доплащане от някоя от страните или отпадане/включване на допълнителни строителни работи за апартаментите-обезщетение.
Какъв процент на обезщетение да изисквам?
Процентът на обезщетение варира между 20 и 30% според местоположението и качеството на парцела. В лудите времена преди кризата, този процент понякога надхвърляше 40%.
Сделка става само тогава, когато печелят и двете страни: в случая и Строителя, и Собственика. Случва се собственици на парцели да имат нереални очаквания. Някои вярват, че са „хванали златната рибка“ и непрекъснато променят и увеличават изискванията си. Важно е да защитаваме интересите си, но алчността тук е лош съветник. Ставал съм свидетел на много случаи, в които проекти или са пропадали, или са се протаквали с години наред, заради сребролюбието на собствениците на парцела. Проблемът се усложнява допълнително от това, че често има много наследници, т.е. собствениците са много. Отношенията между някои от тях понякога са обтегнати, а в същото време всеки има различни изисквания и нужди. Всичко това протакане е скъпо и може да се окаже пагубно за проекта. Важно е строителната фирма също да има добра изгода от него. Така тя ще хвърли всички сили и средства да го завърши възможно най-бързо. Всяко забавяне води до изгубени лихви и други ползи и за двете страни.
Цена на един квадратен метър жилищна площ и цена на парцела
Обявите в Интернет не са достатъчни, за да установим колко струва един квадрат жилищна площ в определен квартал или каква е актуалната цена на даден парцел. Пазарът е наводнен от псевдо-брокери и обяви с нереални баснословни цени. Реални сделки се случват често на други нива. Официална статистика на цените, обаче не съществува.
Например множество банки и финансови институции са придобили имоти по един или друг начин още преди кризата. Те предлагат имотите на непродаваемо високи цени. Правят го, за да „си пишат“ високи активи. За да могат да бъдат продадени тези имоти, обаче цената им би трябвало да се свали неколкократно и да се отпишат загубите. Засега банките и фондовете не желаят да отпишат тези загуби, а имотите залежават години наред. Затова най-добра картина за цените на имотите можете да си направите като говорите директно с продавачите им.
