купих терена,а сега накъде? :-)

Здравейте,
Станах горд собственик на терен,на който искам да си построя къща. Лошото е,че незнам от къде да започна. Дайте някой "жокер " за стъпките които следва да направя: проучване,проектиране,виза.... кое след кое,кой го прави и колко струва?

Благодаря предварително на всички!
P.S. Помогналите ще бъдат поканени на Bar B.Q. за откриването! ;-)

Ах, труден въпрос :-)
Почти завършвам груб строеж на еднофамилна двуетажна къща около София. Мога да кажа вече доста неща, но сега ще се опитам да нахвърлям основните, поне според мен:
1. Седнете с лист хартия и молив и нахвърляйте какви помещения искате да имате в къщата (мазе, спални, помещение за парно, гараж, дневна, кухня, бани и т.н). Мога да Ви посъветвам да не тръгвате от това мнение "На мен ми стигат 200 кв.м...." Голяма заблуда е! Имайте в предвид че проектантите работят с термина РЗП. Тук влизат и тераси, гаражи, стълби (вътрешни и външни). След като уточните помещенията, кото искате да имате, обърнете внимание и на изложението на парцела. Не се знае на какъв архитект ще попаднете... Много е важно това, защото къщата трябва да е изложена така, че да се огряват максимално най-използваните помещения. Това означава да има най-много помещения изложени на юг,изток, както и това изложение да ви е хубавата част на двора.
2. Отидете до общината и си извадете "скица с виза за проучване и проектиране"
3. Намерете си "читав" архитект. Е, това е много трудна задача, защото за мен добър е архитектът, който може да рабере моите желание и да ги развие, а не да ми натрапва своите виждания или пък за по-лесно - типови проекти. Внимавайте с архитектите! Аз не случих...
В този аспект, трябва да решите дали да ползвате една фирма за всичките 8 проекта или да си търсите индивидуално проектанти. Аз позвах фирма, но не бих Ви препоръчала. Претупват се нещата. Може би е най-добре да си немете архитект, а от там той да Ви препоръча проектанти за останалите проекти. Архитектите винаги имат тези контакти.
По горе споменах, че трябва да изготвите 8 проекта: геодезия, геология, архитектура, част конструктивана, Отопление и вентилация, ВиК, електро част, план за здраве, както и да отидете в районното ви Ел. дружество и ВиК, за да сключите предварителен договор за доставка на електроенергия, съответно за питейна вода.
На мен всичките проекти ми излязоха около 12 EURO на кв.м. , но това беше преди година и половина. Сега незная....

Та след като си извадите скицата с виза за проектиране (14 дни), не е лошо заедно с архитекта да си направите и геодезията. Това ще улесни архитекта за котировките.

Е, до срещата с архитекта, трябва да сте наясно какво искате за да може да му нахвърляте основите си виждания. От там, той трябва да Ви предложи минимум три проекта, а след това почва работата с детайлите.
Внимание!!! Архитектите не ви четат мислите, предлагат огромни спални, бани, излишни неизползваеми тераси на втория етаж, кръгли, извити, трудно изпълняеми и неудобни вътрешни стълбища с високи стъпала....:-))) Затова огледайте всеки детаил!
Разчитайте много на себе си, не на архитекта!!!

Ако имате време и добре се справяте с компютрите, бих Ви препоръчала да си поиграете с някой архитектурен софтуер. Аз използвам "Chief Architect" - супер програма.

След като е готова архитектурата, геодезията и геологията, останалите проектанти Ви правят останалите проекти.

С осемте проекта и предварителните договори с ЕЛ и ВиК в три копия, отивате в общината и искате виза и разрешение за строеж. Ако имате късмет може да го получите за 1-3 месеца.

Тогава ще черпите!:-)
И се започва другата весела част.

Трябва да решите как ще строите: с фирма или по стопански начин. Ако строите с фирма ще Ви излезе минимум с 20% по-скъпо, но ще си мислите в началото че няма да имате главоболия и ангажименти....:-)
Ако строите по втория начин, ще си мислите в началото че ще имате много главоболия и ангажименти...:-) .Не се заблуждавайте, и в двата случая ще Ви трябват здрави нерви, но при първия повече!:-)
Аз избрах втория начин и не съжалявам. Имах обаче лудия късмет да попадна на много добри строители (турска бригада).
Не си мислете че грубия строеж е кой знае каква философия (о, фирмите ще твърдят обратното)
Материали: кофраж( дъски, греди, подпори, платна), бетон (никой не бърка на ръка, карат ви го), арматура( занася се конструктивния проект в арматурния двор и я доставят на място), тухли, пирони - малки и големи около100 кг, арматурна и кофражна тел, варов разтвор (лепило) за зидане, керемиди.
Забележете: ако Вие си купувате материалите контролирате тяхното качество.
Ако пуснете жена Ви за ОТК и CO ще получите супер качество!:-)

Е, за сега толкова...Надявам се да съм Ви била полезна

Благодаря!!!

Само да добавя, magea е абсолютно права напълно съм съгласен с гореказаното, като акцентирам да внимаваш с избора на архитект.Софииските архитекти са образовани по калъп, презастраховат се с супер дебели основи, което естествено оскъпява неимоверно нулевият цикъл.Вече като видя проект ми е ясно примерно какъв е архитекта.Те много хубаво рисуват, но за ергономика, целесъобразност на някой фрагменти от архитектурата не си жали времето опитай се да вникнеш как действително ще изглежда това и не се увличай с прекалено засукани нещта - няма кой да ти ги испълни грамотно.Всяко отклонение от класическите за България технологии и разбирания е потенциален проблем в бъдеще.
И още един съвет знам че много хора искат да имат мазета, изби, но понякога това е нецелесъобразно икономически при високо ниво на подпочвени води.Поинтересувай се как е при теб. И при избора на строителите внимавай грамотните отдавна не са в България затова ще трябва да отиваш на разумен компромис, но имай впредвид всяка смяна на бригадата (някои сменят по няколко бригади докато покрият) те забавая във времето и губиш пряко или коствено пари.Да турците са добър избор-вземат по евтино, голям мерак за работа но за да се получи напълно работна схема трябва дса си наемеш грамотен тех. ръководител да им чете плановете и да контролира качеството защото повечето са неграмотни.Иначе впечатлява как исслушват когато им казваш какво да правят или им се караш, всички мълчат само онбашията може да си позволи да коментира нещо ако не е доволен а ако са българи всички зеят (извинявам се за сленга) няма да разбереш за какво става дума.И една друга тяхна слабост средно през две седмици имат така нареченият "оджов ден" - някъкъв сбор на селото, религиозен празник или просто пускат парата в месната кръчма, но аз това го разбирам и конфликт на интереси няма.
Желая успех и си пази нервите !

Подкрепям Ivel в казаното за турската бригада - много работят, но все има някакъв празник на село...:-). Но това не е болка за умиране. Важното е че се връщат :-). И то не след 1-2 месеца. Моите всички четат много добре конструктивните чертежи.
Сега за техническия ръководител ...
Както споделих по-горе, аз минах на схемата: бригада с "патрон"+ технически ръководител+материалите от мен. С всеки отделен пазарлък и контрол.
Честно казано имах голям страх от неграмотни строители в началото и затова много държах да си наема отделно технически ръководител на обекта. Исках да се занимава с документацията по строежа, да решава конкретни проблеми на място (качество, детайли), както и да следи за стриктното изпълнение на конструктивните чертежи.
Аз съм икономист и никога не бях гледала конструктивни чертежи. Струваше ми се много сложно в началото. Е и така направих, наех си един напорест младеж с инжинерно образование за технически. Договорката ни беше да следи от близко работата, т.е не да седи по цял ден на обекта, но поне 3 пъти на седмица да идва. Обаче се оказа нещо друго - идваше 1 път седмично, казваше "браво" на вас" и чао...:-) Разделихме се в края на първия месец... Този човек се оказа излишен разход! А защо ли така се получи??
От 1вата копка аз съм всеки ден на обекта, въоръжена с текущия план и ролетка:-))
Както имах страх от проектите, те не се оказаха никак сложни за разчитане. Има два вида - кофражен и арматурен. Те са дадени индивидуално за всеки етаж по коти. Моят съвет е за всички които започват да стрят своя дом:
Задължително се научете да разчитате конструктивните чертежи. За да можете да контролирате, трябва да знаете какво контролирате.. Споре мен, всеки средно интелигентен човек може да се научи да ги чете само за 1 ден. А и преди да се налее бетон задължително се вика конструктор да прегледа кофража и армировката. Аз си викам този, който ми направи конструкцията. Първо, защото той най-добре си познава работата, и второ - защото той трябва да се разпише на протокола. А и това е моята къща и аз съм най-заинтересована конструкцията да е изпълнена правилно. Е, техническия стана май съвсем излишен.
Имайте в предид, че ежедневно почти има нещо да се решава. От малки до по-големи проблеми. А според вас, кой освен Вие може да ги реши по най-добрия начин?
Знайте, че турските бригади "много обичат" жени да ги надзирават:-) Опитваха се и продължават да се опитват да ме правят на луда за елементарни неща. А и направо им става особено приятно като почна да опъвам рулетката. Имах следния случай в началото - на основите. Виждам аз с просто око че разстоянието между две колони е по-голямо от зададеното. Меря си с моита ролетка - 7 см повече. Извиках този дето залага арматурата на колоните и му казвам: - Разстоянието е по-голямо. А тои: - Ами, няма такова нещо, точно си е. - Хайде да мериме, казвам. Измервам пред него. Той мери с неговата рулетка и пак: Точно си е ба. Ооо, казвам, май рулетките мерят различно. Я ела тука. Колко показва?? Точно ли е? А той: Абе малко е мръднала май, после с бойния чук ще го оправим. Няма после, казвам. Извиках бригадира им и казах: Да се оправи сега! Е, оправиха го... До там стигнахме в един момент, че почнаха сами да си казват ако някъде някоя височина или ширина не е точно: Абе тук е с 5 мм по-малко или повече. Опитват се да манипулират и с това: "То груб строеж е ба...Ше се оправи после." Не се хващайте. гонете за милиметри, за да излезе на 1-2 см разлика(както си е допуска).
После още...:-)

Има една много весела и поучителна книжка, която препоръчвам на всеки който започва да строи "Как да построиш къща, да направиш ремонт, без да те ошушкат, без да те ощавят". В нея има много хумор но и неща от "кухнята".

"Тази книга безспорно ще повиши шансовете ви за успех на строителното полесражение. Не всички препоръки ще можете да спазите, не всички битки ще успеете да спечелите, не всички клопки ще съумеете да избегнете, защото срещу вас е противник, не по-малко подготвен да ви противодейства. Но достатъчно е да избегнете един-единствен капан, посочен от препатилия автор, да предотвратите един-единствен проблем, следвайки съветите му, да спечелите един-единствен спор с помощта на новите практически знания, и книгата ще се е изплатила многократно, спестявайки ви нерви и излишни разходи. Плюс незаменимите практически съвети, ще изпитате и удоволствието от четенето на тази иронично-саркастична сага - горчива, поучителна и истинска."
Може да я намерите във всяка интернет книжарница..

magea e pulen sladur

С или без изби, мазета.....
Сега ще се опитам да разгледам един според мен важен въпрос, засегнат по-горе от Ivel. Дали да проектираме мазета и какво ще ни струва това?
Имайте в предвид че цялото софийско поле е с много високи подпочвени води. При мен е същото. Кладенецът в терена е все на около 50 см. Като се разходя през зимно пролетния сезон ми прави впечатление, че от всяка 2ра къща излизат маркучи, от които тече вода по улицата. Хората си изпомпват мазтата. А мазетата са им не само неизползваеми, но и са допълнителна мъка и средства. Затова аз лично избрах да не правя мазе, а да си направя една складова северна стаичка за склад на кота 0,която е на 70 см. от терена. Геоложката ме съветваше да направя мазенце, шели сме да му направим едно дренажче, хидроизолация на основите....Ок, но колко допълнително струва това, и каква е гаранцията че няма да е една язва и из да почна да вадя маркучите? Никаква! А колко са модерни сега хидроизолациите на основите и дренажите....:-)) Как да не си го направи човек...
Та какво направих аз.
По план основите бяха ивични, заложени 220 см. - 150см под и 70 см над терена. Кота 0 съответно е на 70 см над терена. За дълбочината на изкопа, т.е да се види къде излиза здрав пласт, се прави проба от геолога, като се копае дупка и така се решава колко надолу да се копае. Ние не правихме специален изкоп за целта, но бяхме копали с друга цел в близост и геоложката реши, че 150 см. ще са достатъчни. Съответно така се заложи и арматурата от конструктора.
Дойде заветния ден на първа копка. Арматурата на цялата къща вече беше доставена на мястото. Почна багера да копае, стигна 1,50, подмина го, 2 м, 2,20 - о, ужас няма жълта почва, няма здрав пласт. стигнахме 2,50 и спрях багериста. Вече прединфарктно умножавах бетона на основите и арматурата по 2...:-( Веднага докарах геоложката,и тя реши че 2, 50 стигат. Вече било достатъчно здраво. Да, ама джоба олеква много за това "здраво" ( около 5000 лв повече) Какво да правим??
Има кариера на близо до нас, веднага докарахме ломен камък, а отгоре "агнешки главички" и фракция за обратен насип. така още докато копаеше багера, пълнеше до 1, 5 м ивиците с камъка. Така без да искаме получихме 1 м. дренаж под основите+изключително здрава основа. Водата остана в камъка. В бетона на основите сложихме хидрофоб+супер фиксатор на Адинг. Така прекъснахме капилярното покачване на водата в бетона. До първа плоча (настилка) запълнихме с обратен насип фракция 0,5, трамбовахме, найлон два пласта. Допълнителна хидроизолация не сме слагали. Та всяко зло за добро. След година ще ви кажа дали има влага...:-)

Magea, много ми е интересно за какво ти е тази къща все пак в края на краищата. Да се строи в бг е вид мазохизъм. Естествено който почва не го знае, после го разбира. Но принципно защо си се насочила към къща, каква е логиката ти и доводите. Това е много индивидуално и затова ще ми е интересно да чуя...

Между другото, на outlander му предавам най-искрените си съболезнования!

Ха, за какво ми е тази къща? Интересен въпрос..:-)))
Най-простия отговор е: Защото искам да дишам!
До 12 годишна съм живяла в къща в София. Беше апартаментски тип, с мизерно дворче. После до скоро - в апартамент 70м2 пак в любимата София - Захарна фабрика, един сравнително тих и озеленен квартал. Мечтата ми беше да изляза сутрин навън на верандата по домашно облекло и да си изпия кафето, в един подреден и озеленен двор, без погледа ми да се спира на пликчета с буклуци, използвани клечки за уши, дамски превръзки и презервативи. Не да ме крадат съседите с парното, не да ме наводняват и влизайки във входа на блока да се срещам с излющени и надраскани стени, боклуци, развален асансьор. Не като садя и се грижа за растенията да ме плюват от горните етажи и да тъпчат труда ми. Не да дишам денонощно гадния софииски въздох и зимата да е сива, мръсна, кална и непроходима, а лятото- паважен зной с примес на пот.
Чуствах се буквално като затворник между четири стени. Затова решихме с мъжа ми да си купим парцел в покрайнините на София, който да е достатъчно голям да се направи на кътове и да си построим къща. В действителност за мен е не толкова важна самата къща, а парчето земя, което си е мое и мога да правя на него каквото реша.
Така и направихме. Защото ако е много голяма мечтата и желанието, то се сбъдва. Повярвайте ми. И парите не са всичко. Те идват, когато трябва. Само да има голяма мечта! Когато купихме парцела, въобще нямах идея откъде ще дойдат пари за къщата. Е, продадохме апартамента, ще теглиме и кредит за довършителните работи.
Затова аз не приемам всичките трудности и ядове като големи, просто те са част от играта да си реализирам мечтата. Приемам ги и продължавам напред. Ако пък не издържа - лесно е - продавам и си купувам едно апартаменче и заживявам по офчия тертип - като повечето хора - "Без излишни главоболия" Последното е илюзия....:-))
Всеки си има лудост....:-)))